Türkiye ekonomisini 2006’da da inşaat sektörü büyüttü. Sektörün 9 aylık dönemdeki büyümesi yüzde 20.1 oldu. Ancak, mayıstaki dalgalanmayla faizler yükseldiği için konut satışları 2005’e göre yüzde 40 düştü. Ayrıca inşaat malzemelerindeki fiyat artışları da sektörün maliyetini yükseltti. Sektörde 2007’nin ilk altı ayında da durgunluğun sürmesi bekleniyor.
Türkiye’nin 2003, 2004 ve 2005’teki hızlı büyüme performansında büyük etkisi olan inşaat sektörü 2006’da da ekonominin lokomotifi oldu. 2006’nın ilk 9 ayında yüzde 5.7 büyüyen Türkiye ekonomisinde sektörler bazında yüzde 20.1’lik büyümeyle büyük payı olan inşaat sektörü, 2007’nin ilk 6 ayında siyasi tartışmalar nedeniyle durgunluk bekliyor. Klasik büyüme teorilerinde çok sayıda farklı sektörü de harekete geçirdiği için büyümenin en dinamik sektörü olarak gösterilen inşaatta 2006’nın mayıs ayındaki dalgalanma nedeniyle özellikle üretilen konutların satışında zorlanma yaşandı. Sektörde yıl boyu gerçekleştirilen yatırımların yüzde 60’ını konut, yüzde 20’sini konut dışı bina, kalan yüzde 20’lik kısmını da altyapı projeleri oluşturdu. 1 milyon 336 bin kişiye istihdam sağlayan inşaat sektörünün hacmi de 21 milyar 312 milyon YTL’ye ulaştı. Bu büyümede en büyük etkiyi yaratan ise 10 yıllık duraklamadan sonra 2005 yılında atağa kalkan gayrimenkul sektörü oldu.
2005’i Arar Oldular: Konut sektöründe 2006 yılı 2005’i özellikle yeni yatırımlar açısından mumla arattı. Geçtiğimiz yıl konut kredisi faiz oranlarının yüzde 1’lerin altına inmesiyle birlikte proje patlamasının yaşandığı, arsayı kapanın müteahhitliğe soyunduğu inşaat ve gayrimenkul sektörü, bu yıl Mayıs ayında yaşanan dalgalanma ve inşaat malzemelerindeki fiyat artışlarına hazırlıksız yakalandı. Yapı Endüstri Merkezi’nin 2006 Raporuna göre metrekare konut inşaat maliyeti 356 dolara çıkarken, maliyetteki artış ortalaması yüzde 29’a kadar ulaştı. Nisan ayında 15 milyar dolara tırmanan konut kredisi stoğuna karşın 2 Mayıs’ta FED’in faiz oranlarını artırmasıyla bir anda düşüşe geçti. Gelişmekte olan piyasalardan likidite çıkışı da dalgalanmaya yol açtı. Dolar bir anda 1.35 YTL den 1.78 YTL’ye kadar çıktı. Konut kredisi faiz oranları da yüzde 2.2’lere fırladı. Dalgalanma kafaları karıştırınca piyasa duraklama dönemine girdi. Bu gelişmeler sonucunda konut satışları adeta durdu.
Gizli İndirim Dönemi: Satışlar bir anda bıçak gibi kesilince sektörde, konut projelerinin ziyaretçi sayısında bir önceki yıla oranla düşüşler yaşandı. Ümidi Mortgage’a bağlayan sektör, bir de bu yıl başlayan Cumhurbaşkanlığı seçimleri tartışmalarıyla sarsılınca, umutlar 2007’nin ikinci yarısına kaldı. Firmalar, farklı promosyon uygulamalarıyla, gizli indirimlerle ön plana çıkma yarışına girdi.
Konut satmak için faizli promosyon
Konut satan firmalar ilk etapta "Ev alana araba bedava", "Peşinde indirim" "Evi alana eşyası bizden" gibi promosyon uygulamaları yaptılar. Sonra konut kredisi kullanım oranının yüzde 20’lere kadar gerilemesiyle ’kendi projeni kendin finanse et’ dönemini başlattı. Bankaların verdiği faiz oranlarını sineye çeken firmalar, zararı üstlenerek 60 aya varan vadeler ve 1’i bulan faiz oranlarıyla kredi kullandırma yoluna gittiler. Müşterilerine kendi sermayesiyle kredi kullandırmayı finanse edebilecek gücü olmayan çok sayıda firma ise banka faizleri ile kendi faiz oranları arasındaki borcu üstlenme yoluna gitti.
Yabancı ortaklıklar kapıda
2005 yılında satışlar çok iyi giderken pastayı paylaşmak istemeyen yerli firmalar, 2006 yılında satışlarının düşmesiyle birlikte "küçük olsun benim olsun" anlayışını bir kenara bırakarak, yabancı fonlarla ortaklık konusuna yeşil ışık yaktılar. Böylece, yeni bir pazara yalnız girmeye cesaret edemeyen, yerli ortak bulmak konusunda da güçlük çeken yabancı yatırımcı için uygun ortam yaratıldı. Ancak, özellikle İstanbul’da ortak ararken arazi stoğunu göz önünde bulunduran yabancı firmalar, sadece şirketlerin değil Emlak GYO ve Kiptaş’ın de kapılarını aşındırmaya başladı. Yabancıların ilk etapta büyük alışveriş projelerine ortaklığı tercih ettiği görüldü. Önümüzdeki haftalarda birçok konut projesine de yabancı ortak bekleniyor.
Sektörü Mortgage canlandırır
Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Derneği (GYODER) Başkanı Haluk Sur, "Türkiye bu yıl ortaya çıkan dalgalanmaya hazırlıksız yakalandı" dedi. Türkiye’de konut ve konut dışı yatırımlara çok ciddi ihtiyaç oluştuğunu söyleyen Sur, bu ihtiyacın talebe dönüşebilmesi için alım gücünün desteklenmesi gerektiğini belirtti. Sur, "Konut sektöründeki talep ortada. Biz Mortgage’ı devreye sokarsak bu talebin alım gücünü de artıracak. Mortgage’ın ertelenmesinde sürekli IMF öne sürülüyor. Ancak, bizim IMF ile yaptığımız dolaylı görüşmeler, IMF’nin Mortgage’ı desteklediğini gösteriyor " dedi.
Geçen yılların meyvesini yedik
Türkiye Müteahhitler Birliği (TMB) Başkanı Erdal Eren, 2006’da inşaat sektöründe gözle görülür bir yavaşlama yaşandığını söyledi. Eren, TÜİK’in açıkladığı yüzde 20’lik büyüme rakamının, 2004 ve 2005 yılından kalan projelerin yansıması olduğuna dikkat çekerek, "Bu yıl yaşanan duraklama yeni gayrimenkul projelerinin başlamasını engelledi. 2006’da ekonomideki duraklamaya paralel olarak ve faizlerin yükselmesinden dolayı konut sektöründe gözle görülür bir yavaşlama var. Ama 2004 ve 2005’de inşaat ruhsatı alınmış projelerin önemli bir kısmının inşaatı bu sene sayıldı" dedi.
Konut fiyatı yüzde 20 düştü
Geçtiğimiz yıl Türkiye’de yüzde 70 olan, İstanbul ortalamasında ise yüzde 90’lara, kimi projelerde ise yüzde 115’lere kadar ulaşan konut fiyat artışlarına karşın, bu yıl özellikle ikinci el piyasasında fiyatlarda yüzde 20’lik düşüş yaşandı. 2007 yılının ilk aylarında da talebe bağlı olarak fiyatlarda herhangi bir artış beklenmiyor.