Colliers International Türkiye tarafından altı ayda bir hazırlanan raporda, Türkiye’deki Gayrimenkul Piyasası öncelikle Türkiye’nin ekonomik görünümünü ele alarak; ofis piyasası, endüstriyel piyasa, perakende piyasası, otel piyasası, konut piyasası olmak üzere beş başlık altında incelenmiş.

Ofis Piyasası
Rapora göre, 2006’da ofis piyasasındaki işlem sayısında artış ve genel boşluk oranlarında düşüş yaşandı, bunun başlıca sebebi ise sabit ofis ihtiyacıyla nitelikli ofis alanına olan talepteki genel artış olarak belirlenmiş. Bu genel artışta, B sınıfı ofislerin ortalama kiraları, ulaşım ve altyapı avantajları olan bölgelerde daha fazla yükseliş gösteriyor. B sınıfı binalara Altunizade, Kavacık, Levent ve Etiler’deki değerli bölgelerde geçtiğimiz yıl talepler artmış.

Tahminlere göre; Levent, Etiler, Taksim, Gayrettepe, Zincirlikuyu ve Kavacık gibi en çok tercih edilen bölgelerde, nitelikli ofislere olan talep artmaya devam ettiği halde, ofis arzında önemli bir artış olmadı.

Bundan dolayı, ihtiyaçlarını merkezi lokasyonlarda karşılayamayan firmalar, altyapı gelişimi henüz tam olarak tamamlanmamış olsa bile, Ümraniye gibi alternatif bölgelere yöneliyorlar.

Uzmanların düşüncesi, şehir merkezindeki ofis binalarına olan talebin gelecekte de devam edeceği ve kiracıların genelde merkezi konumdaki nitelikli ofis alanlarını tercih edecekleri yönünde. Bu da yatırımcılara özellikle Zincirlikuyu ve Levent arasındaki bölgeyi tekrar geliştirme konusunda güçlü bir fırsat sunuyor. Sözkonusu bölgelerdeki A sınıfı ofis stoğu eksikliğinden dolayı B sınıfı ofis binalarına olan talepteki artış, bu sektördeki potansiyel yatırım fırsatlarının önemli bir göstergesi olarak görülüyor.



Endüstriyel Piyasa
Raporda; endüstriyel piyasanın konumlandığı alan şöyle belirlenmiş: İstanbul ve çevresinin genel analizi endüstriyel binalar için en çok tercih edilen bölgelerin Avrupa yakasında Hadımköy, Beylikdüzü, Güneşli, Yenibosna, İkitelli, Ayazağa ve Kemerburgaz olduğunu ve Anadolu yakasında Dudullu, Ümraniye, Samandıra, Kartal, Pendik, Kurtköy, Tuzla ve Gebze.

Endüstriyel bölge arazilerinin tahmini satış fiyatları, konum, altyapı, erişilebilirlik ve inşaata izin verilen bölge gibi unsurlara bağlı olarak ortalama 150-300 Dolar/m² olması öngörülüyor.

Dünya çapında başarılı bir model olan Organize Sanayi Bölgeleri yeterli nakliye ağları ve altyapıları sayesinde endüstriyel firmalar tarafından tercih ediidiği belirlenmiş. Bu talebin sonucu olarak, OSB’lerdeki alanların kira fiyatları ayda m² başına 5-8 Dolar arasında ve genel endüstriyel piyasaya oranla daha yüksek olduğu görülüyor.

Uzmanların tahminleri ise şu yönde: “İstanbul’daki lojistik sektörünün hızlı gelişimi ve İstanbul Büyükşehir Belediyesi’nin ‘endüstriyel alanların merkezden uzaklaştırılması’ politikasına ek olarak, beklenen ekonomik istikrar, yerel yatırımlar ve firmaların yeni lokasyon talepleri, Türk piyasasına girmesi beklenen yabancı yatırımcılarla birlikte talebi artıracak ve bu gelişmeler doğrultusunda doğrultusunda yeni ve yüksek kaliteli endüstriyel tesislerin kira değerleri arttı ve artacak”.

Perakende Piyasası
Rapora göre yeni alış-veriş merkezlerine en güçlü örnek olarak Levent’teki Kanyon Alışveriş Merkezi. Harvey Nichols ve Debenhams gibi iki yeni mağazanın Türkiye’ye girişi kayda değer bir gelişme olarak gören uzmanlar bu yeni mağazaların, bugüne kadar yerel markalardan Boyner ve uluslararası marka olan Marks&Spencer’ın da yeraldığı mağaza rekabetini arttırdığını vurguluyorlar.

Yeni gelişimlerin genelde Avrupa yakasının kuzeybatı kesiminde bulunduğunu belirten rapor, Anadolu yakasında ise, Ümraniye’ye ek olarak Kozyatağı’nı da planlanan veya halen inşa halinde olan yeni alışveriş merkezlerinin bulunduğu bölge olarak tanımlıyor.

Uzmanlar yeni inşaatların büyük bir bölümünün Avrupa yakasında bulunmasına rağmen, İstanbul’un Anadolu yakasında özellikle Tepeören-Kurtköy gibi yeni gelişen konutsal banliyö alanlarında halen yatırım fırsatı olduğuna inanıyorlar.



Otel Piyasası
Raporda, İstanbul’daki dört ve beş yıldızlı otel piyasasının, özellikle İstanbul’un Anadolu yakası gibi işyeri altyapısı gelişmiş ancak otel altyapısı zayıf kalmış olan bölgelerinde büyümeye devam ettiğini belirtiliyor. Birçok uluslararası otel zincirinin Türkiye’de belirmesiyle beş yıldızlı otel piyasası son on yılda oldukça büyüdü.

İstanbul’da beş yıldızlı otel piyasasının gücünü gösteren bu durumun yanısıra, piyasaya yeni giren W Otellerinin Avrupa’daki ilk noktası olarak 2007 yılı içerisinde İstanbul’da faaliyete başlayacak olması da oldukça olumlu bir gelişme olarak gören uzmanlar, ayrıca beş yıldızlı otel piyasasında yeni lüks markaya önemli miktarda ihtiyaç duyulduğunu ve birçok uluslararası zincirin İstanbul’un gelişme gösteren lokasyonlarıyla ilgilendiğini belirtiyorlar. Buna ek olarak

Şu anda İstanbul piyasasına giriş yapan toplam 30 adet planlama ve inşa aşamasında beş yıldızlı otel bulunduğunu belirten uzmanlar, bu yeni otellerin katılmasının önümüzdeki beş ila on yıl içinde oldukça artması beklenen şehirdeki beş yıldızlı otel talebini karşılaması olasılığının düşük olduğunu düşünüyorlar.

Uzmanlar ayrıca; İstanbul’daki gerçek beş yıldızlı otel talebinin orta vadede önemli derece artmasının beklendiğini, merkezi ve özellikle İstanbul’un Anadolu yakasındaki iş bölgelerine yakın yerlere otel yatırımı yapılmasının uzun vadede oldukça karlı olacağını öngörüyorlar.


İstanbul’daki konut bölgelerinin konumları 

Konut Piyasası
Raporda, döviz ve faiz oranlarındaki dalgalanmaların ve enflasyondaki hafif yükselişin, 2006 yılının 2. yarısında, konut talebini bir süre için azaltmış olsa da nüfus artışından kaynaklanan potansiyel talep artışının ve şehre olan göçün, orta ile uzun vadede konut talebini ve satışlarını arttıracağı belirtiliyor.

Bahçeşehir ve Ataşehir’in benzer biçimde yapılmış olmasına rağmen, Bahçeşehir’in etrafını çeviren şehirle daha tam olarak entegre olmadığı da raporda belirtilen bir başka konu. Buna paralel olarak Ataşehir piyasası doydukça Bahçeşehir’in gelişme ve yatırım fırsatları için daha yüksek bir potansiyele sahip olduğu da vurgulanıyor.

Rapora göre, Bahçeşehir’i çevreyelen birkaç bölge de gelişme gösteriyor. Bunlardan biri bölgenin güneybatısında bulunan ve Esenyurt Belediyesi’nin bir bölümü olan Esenkent ve doğusunda bulunan Ispartakule bölgesi.

Uzmanların Bahçeşehir ile ilgili tahminleri ise şöyle sıralanıyor:
- Bahçeşehir geliştirmeye uygun arazi stoğu olan ve çok fazla kentsel alana sahip olmayan ender bir bölge.
- Yüksek kalitedeki konut arzı ve çok iyi geliştirilen altyapı sayesinde talep sürekli artıyor.
- Talebi etkileyen bir başka etmen de Bahçeşehir belediye statüsüne eriştiğinden beri artan nüfus.
- Bu da bölgede planlanan ve inşa halindeki alışveriş merkezlerinin sayısındaki artıştan görülebiliyor.
- Gelecekte, bölgeye olan talebin, konum avantajları ve sosyal altyapısı sayesinde, güçlü olmaya devam edecek.

Gayrimenkul sektörünün son yıllardaki gelişimini de gösteren rapora göre Mortgage yasasının ve cazip kredilerin de etkisiyle büyüyen inşaat faaliyetleri yabancı yatırımların da girdisiyle daha da büyüyeceğe benziyor.