Fotoğraf: Webshots.com
Son yıllarda ulusal konut piyasası ile boğulmuş durumdayız. Piyasadaki canlılık ve ekonomik kriz tahminleri de tarihe geçti. Ama bunu sadece bazı ev sahipleri biliyorlar, ulusal rakamlar yerel konut piyasalarında neler olduğunu çok da anlatmıyor. Bundan dolayı büyük zarara da uğrayabilirsiniz. New York’lu gayrimenkul danışmanlık ve gayrimenkul ekspertiz şirketi Miller Samuel Inc. idareci şefi Jonathan J. Miller; “Bu piyasada göze çarpan özellik ise şu; yakından bakarsanız değişik modellerin belirdiğini görürsünüz. Örneğin New York’da ihale savaşları olduğunu ve bazı satışçıların fiyat düşürdüğünü gördük,” diyor.
Bir yerde konut fiyatları düştüğünde, pazar vurularak aşağı çekiliyor ve buna göre de fiyat sınıfları değişiyor. Mevcut yerel verilere göre borsacılar (yerel verilere ayrıntılı aksaklıklar dahil edilmiyor) orta sınıfta güçlü bir vurgunun çok uzak olduğu görülüyor. Örneğin Miami-Dade County’de beyan edilen kat mülkiyetleri 2-3 katlı mağazalar ve 1-3 katlı konutlar, ortalama konut fiyatları 600.000 - 800.000 Dolar arasında değişiyor. Bu bölgede fiyatlar, Kasım 2006’da Kasım 2005’e nazaran %1 düşmüş. Lüks konutlarda ise, çeşitli seçeneklerde fiyatlar 4 milyonla 2 milyon arasında değişiyor, aynı zaman diliminde ortalama fiyat %15 e kadar değişiklik gösterebiliyorlar. En düşük kalitedeki binalarda ise, katlar 400.000 - 600.000 Dolar arasında, ortalama fiyat değişimi ise %2 civarında.
Bu trendin benzeri New York’da da var. Manhattan’ın yoğun bölgelerinde son derece yüksek fiyat seçenekleri var. Vasat bir alanda bile fiyatlar 2 - 4 milyon Dolar arasında. Apartmanlardaki fiyatları Kasım 2006’da geçen kasıma göre, ortalama %7 düşürmek mümkün. Aynı zamanda, apartmanların ortalama fiyatı 10 milyon civarında ve %5 oynayabilir, ve bunlarda 1 milyonun altında olanlarda ise %8 den fazla değişiklikler oluyor. Chicago’da konut pazarının az değişken olduğu söyleniyor. Merkezdeki bir konutun ortalama fiyatı, 600.000 – 800.000 Dolar arasında, geçen yılla karşılaştırıldığında Kasım 2006’da %1 düşüş göstermiş, en yüksek 1 milyon Dolar olan konutlarda ise %1 düşüş göstermiş. En alt seviyeki konutlarda ve katlarda da, fiyat aralığı 400.000 Dolar civarında.
Uluslararası derecelendirme kuruluşu Moody’s'in bir kolu olan Economy.com’un patronu Mark Zandi ise; “Bazı noktalarda yoğunlaşılmış olması pazarın zayıf noktası” diyor ve ekliyor; “Konut sektörünün metro alanlarında yıkılmasına malesef tanıklık edemiyoruz” diyor.
Bundan dolayı orta sınıf darbe alıyor? Belki de çökmeye neden olan faktörleri ortaya çıkarmak lazım sürekli yapılaşma ile uğraşmak da bunlardan biri olabilir. Bu talep sonucunda da orta fiyatlı katlar ve az ilgi gören tarihi alanlar desteklenebilir ve bu konudaki uzun uğraşların sonucu alınabilir. Bu alanlar kendi yükselişlerini başlatabilirler ve uzun uğraşlar azaltılabilir, böylece orta fiyatlı alanlardaki konut talepleri de düşmeye başlar.
Yüksek fiyatlar, karşıtlık yaratacak ve dengeleri değiştirecek. Son yıllarda Amerika’daki zenginler aleminde görülmeye değer çöküşler yaşandı. Piyasadaki patlama yatırım gelirlerini de tetikliyor. Düşük vergiler ve yabancı zengin alıcıların talebi, lüks konut piyasasında güçlü fiyat kazançlarını da deneyimlemeyi sağlıyor. Miller; “Bu sektör ihale savaşlarını gördüğümüz bir sektör” diyor. Örneğin Miami’de yatırımcılar hala lüks piyasaların veriminin iyi olduğunu öylüyorlar. Frank McKinney, Miami Palm Beach’teki okyanus karşısındaki gayrimenkuller fiyatlarının 20 milyon Dolar civarında olduğunu söylüyor. McKinney, “Çok zengin sınıfa bakarsanız, katlanarak genişlediğini görürsünüz” diyor.
Chicago, Denver ve San Diego gibi şehirlerde lüks konut piyasası çok köklü değil. Bunun nedeni ise lüks konut piyasasının hedef kitlesinin doktorlar, avukatlar ve küçük girişimciler olması. Ama onlar finans alanında çalışanlar gibi yüksek fiyatlar konusunda çok da deneyimli değiller.
Düşük fiyatlı konutlarda, piyasa ülke çapında sekteye uğruyor. Bunun önemli bir nedeni de uygun krediler. Buna karar verme faktörü ise birçok defa ev alıcıları veya ev fiyatları ya da ev yerleri ile ilgili değil, bundan dolayı insanlar mortgage’a yönelebiliyorlar. Ve borç verme saldırısı da işletmelerde fiyat krizine yol açıyor. Bu insanların maddi durumları göz önüne alındığında krediye yönelerek ya da öz kaynakları ile borç alarak bir ev ya da apartman dairesi alabiliyorlar.
Gerçi bu değişebilir. Federal Kaynakları da içeren düzenleyici gruplar, alt sınıf için olan evler için beklenen ihtiyaç kredisi ödeneğini her an ilan edebilirler. Moody’s nin ekonomistlerinden Zandi “Yılın sonuna doğru herkes şahsi kredi alabilecek” diyor ve ekliyor; “Ama her şey hızla değişiyor. Bu değişim konut sektörünün hızını kesebilir”.
Ama dikkat etmek lazım. Sistemin zayıf tarafının bulunması çok uzun sürmeyebilir.