Krea Gayrimenkul'ün patronu Hakan Kodal, alışveriş merkezlerinde uzmanlaşma döneminin başladığını, bunun gerisinde kalanların müşteri çekemeyeceğini ve kapanacağını söyledi.
Krea Gayrimenkul Yönetim Kurulu Başkanı Hakan Kodal, aynı bölgedeki farklı alışveriş merkezlerinin (AVM) farklı konularda uzmanlaşması gerektiğini belirterek, "Uzmanlaşamayan AVM başarılı olamayacak" dedi. Mobilya, elektronik gibi sektörlerde uzman AVM'lerin oluştuğunu dile getiren Kodal, uzmanlaşmanın birbiriyle rekabet halinde olan merkezlerin müşteri potansiyelini de arttıracağını dile getirdi. Merrill Lynch GPI ile imzalanan ortaklık anlaşmasıyla Temmuz 2006'da kurulan Krea'nın patronu Kodal'la sektörü ve önümüzdeki dönemde yapacakları yatırımları konuştuk.
Sayıları 5 yılda yüzde 60 arttı
* Türkiye'de yaşanan AVM arzındaki yoğunluk, sektörü nasıl etkileyecek?
Türkiye'deki alışveriş merkezi sayısı 150 civarında. Projelendirilmiş ve inşaat halindekilerle birlikte 200-250 bandına geliyor. 2002-2007 arasında yüzde 60'lık bir artış yaşadık. Avrupa'yla kıyasladığımızda hala çok düşük olmasına karşın, Türkiye nüfusunun alım gücüyle kıyaslandığında orta noktaya doğru gidiyor. 2-3 yıl içinde 250 rakamlarına geldiğimizde rekabette pazarda kızışma noktasına gelmiş olacağız. Bugün bile belli lokasyonlarda ciddi rekabet oluşmaya başladı. Büyükdere Caddesi başta olmak üzere İstanbul'un belli akslarında çok fazla AVM var. Hem mevcut AVM'lerin hem de planlananların hepsinin çalışması mümkün değil. Onun için yeni olanlarında hem yatırımcının hem de perakendecinin daha seçici olacağı bir döneme giriyoruz. Şu anda planlama aşamasında olan bazı AVM'lerin hayata geçmesi mümkün olmayacak.
* Bu alışveriş merkezlerinin kaçı yaşayacak?
Eskiden AVM'de alternatif olmadığı için perakendeciler de onlara girmeye çalışıyordu. Buna sektörde birinci dönem diyebiliriz. İkinci dönem "Olayım ama hangisinde olayım", üçüncü dönem yani önümüzdeki dönem ise "Bunların hangisi ayakta kalır, ona gireyim" olacak. Eskiden küçük bir arazisi olan AVM yapmak istiyordu. Bugün baktığınızda 100 projeden ancak 15'i hayata geçebilecek. Konut projelerinde ön satışı yapıp başlarsınız yavaş yavaş gider. AVM öyle değil; baştan kiralama yapamazsanız arkanızda ciddi sermaye olması lazım ki bu riski alabilesiniz. Yatırımcı da diyor ki; "Sen şu kadarlık kiralama pozisyonuna gel, ben öyle alayım." O yüzde bir sürü AVM, plan aşamasında kalacak.
AVM'ler Üç şekilde farklılaşıyor
* Karşılaştırma yaptığımızda alışveriş merkezlerinde pek de fark görmüyoruz. Bu fark nasıl yaratılır?
Yurtdışındaki AVM'lerde de pek fark görmezsiniz ama yaptıkları işe baktığınızda bir fark olması gerektiğini düşünürsünüz. Temelde üç farklılık bulunuyor; mimari, mağaza karması ve ölçek. Önümüzdeki dönemde buna uzmanlaşma da eklenecek tabi.
* Önümüzdeki dönemde alışveriş merkezleri şekil mi değiştirecek?
Evet. Bunu da hep birlikte göreceğiz. Tabi bu yavaş yavaş olacak. Öncelikle eğlence ağırlıklı alışveriş merkezleri ya da daha bire bir günlük alışverişlerinizi yapabileceğiniz merkezler olacak. Mesela buna örnek olarak Metrocity ve Kanyon'u gösterebiliriz. Metrocity daha çok temel ihtiyaçlarınızı karşılayabildiğiniz bir AVM iken Kanyon eğlencenin olduğu, daha üst gelire yönelik markaların bulunduğu bir yer. Bu nedenle düşünülenin aksine, Kanyon'un açılışı Metrocity'yi olumlu etkiledi. Artık Türkiye'de sadece mobilyanın ya da elektronik eşyanın olduğu alışveriş merkezleri var. Bu uzmanlaşma giderek artacak. Uzmanlaşamayanların yaşama şansı kalmayacak. "Her şeyden biraz olsun" deyip yeterli bir büyüklüğe sahip değilseniz o zaman müşteriniz kalmayacak.
Yeni projelerinde 'Neo' adını kullanmaya devam edecek
* Önümüzdeki dönemde yatırımlarınızın adresi ne olacak?
Neo Eskişehir'in ardından Neo Pendik'i açacağız. Adapazarı ve Bahçeşehir'deki AVM projelerimiz, NeoCity markasıyla oluşacak. Onlar da 60 bin metrekare ve üzeri AVM'ler olarak hedeflendi. 4 projenin yatırım maliyeti 450 milyon dolar civarında. Toplam kiralanabilir alanı ise yaklaşık 200 bin metrekare. 5 yıl içinde proje sayısını 10'a çıkaracağız. Şu anda ön protokolü yapılmış olan iki avm projemiz var. Bununla birlikte üzerinde çalıştığımız 3-4 tane daha var ama henüz çalışmalarımız sürüyor. İstanbul dışında ağırlıklı. Gelişme potansiyeli olan kentlere ya da mahallelere yatırım yapıyoruz. Bu nedenle Büyükdere caddesinde olmayacağız. 5 yılda 500 bin metrekarelik avm yatırımı düşünüyoruz ve bunlarla içinde konutların da olacağı karma projelerimizin maliyeti de 5 milyar dolar olacak. Otel ve rezidanstan oluşacak güneyde yapacağımız bir proje var. Ön izinlerini aldık, protokol anlaşmasını imzalayacağız. Bunun dışında içinde konut olacak iki karma projemiz daha var, biri İstanbul'da. 2008 içinde yeni projelerin sayısını 8'e çıkarmayı düşünüyoruz.
* Alışveriş merkezlerinizde lokal markalara yer verecek misiniz?
Anadolu'da açacağımız AVM'lerde farklı kulvarlarda olan o bölgenin başarılı markalarını mutlaka almak istiyoruz.
'Yatırımda en önemli kriter lokasyon'
* AVM yatırımı yaparken dikkat edilmesi gereken kriterler nedir?
Yatırım yapmadan önce bizim üzerinde durduğumuz beş tane kriter var. Bunların en önemlisi, tahmin edilebileceği gibi lokasyon. Lokasyon demek illa ki ulaşım aksları anlamına gelmiyor. Yapılan alışveriş merkezinin hedef kitleyi çekebiliyor olması lazım. İkincisi, ulaşım. Lokasyon iyi olabilir ama ulaşımın çok zor olması alışveriş merkezini gözden düşürebilir. Mesela Profilo Alışveriş Merkezi. Lokasyon tamam, nüfus çok yoğun ama ulaşım dert. Profilo, "olup olmamak" arasında kaldı. O günlerde tekti, bu nedenle de çok iyi iş yaptı. Ama bugün, başkaları açılmaya başlayınca ulaşımdan kaybetmeye başlıyor. Üçüncüsü mağaza karması. Eğer ana lokomotifleri ikna edemiyorsanız küçük mağazalarla bir yer açmak riskli. Çünkü o küçük mağazalar bugün kiralar, ertesi gün de çıkarlar. Dördüncü kriter, pazarlama, konsept geliştirme ve yönetim ayağı. Tecrübeli bir ekip ya da şirket tarafından yapılıyor olması lazım.
* AVM yatırımlarında yabancı yatırımcının giderek daha aktif hale geldiğini görüyoruz. Önümüzdeki dönemde tüm AVM'ler yabancıların mı olacak?
Şu anda zaten büyük AVM'lerin hemen hepsinde yabancı yatırımcı bulunuyor. İstinye Park'ta yok, ama yakında olacaktır. Kanyon'da her an olabilir. Tabi bu daha yüzde 50'ler seviyesine gelmedi, benim tahminim yüzde 25-30 civarında. Toplam kiralanabilir alan içinde yabancı payının beş yıl içinde yüzde 60-70 düzeylerine geleceğini düşünüyorum. Türkiye'deki yabancı yatırımcının yüzde 95'i pasif yatırımcı, yani geliştirilen projeyi satın alıyor. Aktif olanlar arasında Ece, Redevco, Krea, Multi Turkmall var. İleride bu sayı 7-8'e çıkar ama ben daha fazla artacağını sanmıyorum.
'Giderek İstinye Park'ın müşterisi olmaya başladım'
* Siz müşteri olarak hangi alışveriş merkezini tercih ediyorsunuz?
Daha önce Akmerkez'e giderken artık İstinyePark'ın müşterisi olmaya başladım. Çünkü hem mağaza sayısı fazla hem de oturduğum yere ulaşımı daha kolay. Ofisim burada olmasına karşın Kanyon'daki mağaza karması ise bana çok hitap etmiyor.
* Peki siz bu kadar rekabetten bahsederken biz AVM'lerde boş mağaza görmüyoruz. Bunun nedeni ne?
Mevcut AVM'lerde ciddi rekabet henüz başlamadığı için boş mağazaların sayısı az tabi. Ama bunu saklamanın çeşitli yolları var. Boş mağazaya reklam koyabilirsiniz ve buranın reklam alanı olduğu izlenimini verebilirsiniz. Çiçeklendirebilirsiniz. Önüne vitrinler koyabilirsiniz. Böylece mağaza boş olmasına rağmen bu vitrinleri hemen yanındaki mağazaya kiralayabilirsiniz. Böylece o mağaza da daha büyükmüş gibi görünür.