Türkiye’nin Manhattan’ı haline gelen Maslak’ta, binlerce metrekarelik alan sunan dev plazalarda kiralık-satılık bulmak imkansız hale geldi. Plaza katları 15-25 dolar arasında; mağaza, cafe ve bankaya uygun giriş katlar ise 40 dolara kiralanıyor. Century 21 Hedef Ofisi’nden Yasin Geçim, "Müşteriler adına sürekli satılık arıyoruz ama yok. Geniş alan sunan kiralık kat da yok. Boşalan yerler ise hemen kiralanıyor" diyor.

İstanbul’un en önemli iş merkezlerinden biri olan Maslak, son günlerde trafik çilesi ile sık sık haberlere konu oluyor. Yeni plazaların hemen dolduğu, satılık kat bulmanın ise neredeyse imkansız olduğu Maslak’ta, plaza çalışanlarını rahatlatacak konut projeleri de geliyor. Century 21 Hedef Ofisi’nden gayrimenkul danışmanı Yasin Geçim, plazalarda ofis katlarının, metrekaresi 15-25 dolar arasında rakamlara kiralandığını ifade ederek, "A sınıfı plazalarda metrekare fiyatları 25 dolar civarında. İş merkezi tipi bazı binalarda da metrekaresi 10 dolara ofisler çıkıyor. Plazalarda mağaza, kafe, banka şubesine uygun giriş katların metrekaresi ise 40 dolar civarı" diye konuştu.

Plazaların çoğunda doluluk oranının yüzde 100 olduğunu bildiren Yasin Geçim, "Veko Giz Plaza’da satış-kiralanmasına başlanan ofis katları neredeyse tamamen doldu. Burada metrekare fiyatları 15 dolar civarında" dedi.

Nurol Plaza’da metrekare fiyatlarının standart olduğunu; giriş kat da olsa, 30’uncu kat da olsa metrekaresinin 25 dolara kiralandığını belirten Yasin Geçim, şunları kaydetti:

Müşteriler beklemede
"Geçtiğimiz günlerde Uso Center’ın giriş katı Kervan Mobilya tarafından kiralandı. Burasının büyüklüğü 800 metrekareydi ve 17 bin YTL’ye kiralandı. Metrekare birim kirası 21.25 YTL’ye geldi. Plazalarda sürekli bir hareketlilik var. Plaza katlarına ve mağaza katlarına büyük ilgi var. Plazaların çoğunun yüzde 100 dolu olduğunu söyleyebilirim. Boşalan yerler de çok kısa sürede kiracı bulabiliyor. Satılık bulmak ise neredeyse imkansız. Biz, müşterilerimiz adına sürekli satılık arıyoruz; ama satılık bulmak da zor. Çok müşteri var ama malesef olumlu cevap veremiyorum."

Plaza çalışanları, yürüme mesafesinde eve kavuşacak
Maslak’taki Century 21 Hedef Ofisi’nin gayrimenkul danışmanlarından Yasin Geçim, Maslak’ta yapımı süren plazaların da kısa sürede dolmasını beklediklerini belirterek, "Yeni plazaların yapılması da planlanıyor. Bu plazalarda çalışan kesim için nitelikli konut projeleri yoktu. Ancak şimdi Mashattan tamamlanmak üzere. Sanırım yaz aylarında bu projede evlerin teslimine başlanacak" dedi. Yaklaşık 1800 lüks konutun yer aldığı Mashattan projesinin Maslak’ta yapılmasının, plaza çalışanlarını olumlu etkileyeceğini kaydeden Yasin Geçim, "Maslak’ta trafik keşmekeşi var. Bir arkadaşım, 1 kilometrelik mesafeyi özel arabasıyla 2 satte geçebilmiş. Mashattan burada çalışan kesime hitap ediyor. Evden çıkan çalışanlar, yöneticiler yürüme mesafesindeki işine gelebilecek. Plaza çalışanları Mashattan’dan yer tutma planları yapmaya başladı" diye konuşuyor.

Eski evini ver, yenisini hemen al
’Mis’ gibi takas fırsatı
İstanbul’un hızlı gelişen bölgelerinden Başakşehir, yılın bu son günlerinde çok ilginç bir gayrimenkul pazarlama yöntemiyle tanıştı. Başakşehir’de evi olanlar, takas kampanyası çerçevesinde Başakşehir Misstanbul Evleri’nden yepyeni bir daireye kavuşacak. Misstanbul Evleri’nin pazarlamasını üstlenen TURYAP’ın açıklamasında ’Misstakas’ kampanyası hakkında şu bilgiler verildi:

"Eski evini ver, yenisini al" sloganıyla 2008 Ocak ayı sonuna kadar sürmesi planlanan kampanyamız ilk günden ilgi çekti. Geçmişte Başakşehir’in bu denli popüler olmadığı dönemlerde, düşük inşaat kalitesiyle üretilen konutlarını, çok daha lüks olan Misstanbul Evleri’ndeki dairelerle değiştirmek isteyenlere kolaylık sağlanıyor. Satış ofisine başvuranların evine 24 saat içinde değer tesbiti yapılıyor. Ekspertiz sonrası çıkan eski eve ait değer; peşinata sayılıp Misstanbul Evleri’ndeki yeni daireyle takas işlemi yapılıyor. İkitelli Başakşehir’de 101 dönüme yayılan 24 bloktaki 936 daireden oluşan Misstanbul’da, 96-236 metrekare arasında 2+1, 3+1, 4+1 ve çatı dublekslerden oluşan alternatifler var. Yüzde 87’si sosyal donatı ve yeşil alana ayrılan Misstanbul’da yazın açılan, kışın kapanan yüzme havuzu, sosyal tesisler, kafeteryalar, fitness, sauna, soyunma odaları, anfi tiyatro, spor sahaları, koşu, yürüyüş ve bisiklet parkurları, açık-kapalı otopark bulunuyor.
’Akıllı bina’da çok az yer kaldı

Maslak’taki plazalardan Veko Giz Plaza, Mayıs ayından itibaren yeni kiracıları ile buluşmaya başlamıştı. Büyük ilgiyle karşılaşan plazanın, 9 şiddetinde depreme dayanıklı yapıldığı belirtilmişti. Kullanılan teknoloji ile Türkiye’nin en akıllı binası unvanına sahip binada çok az yer kiralanmayı bekliyor. Veko Giz Plaza, her biri 700 metrekare kullanım alanına sahip 22 kattan oluşuyor. Veko Giz Plaza’nın ayrıca giriş katında showroom olarak kullanıma uygun 2010 metrekarelik bir bağımsız bölümü var. Veko Giz, Türkiye’de Kalite Uzmanı Bureau Veritas’ın (BVQI) denetiminde inşa edilen ilk bina olma özelliğini taşıyor.

Maslak’ta komple plaza arayan yabancılar da ofis katı arayan da var
Yükselen onlarca plaza ile New York’un Manhattan’ını andıran Maslak’ta, mevcut plazalarda boş ofis katı bulmak gittikçe zorlaşıyor. Yerli gruplar da yabancılar da şirket merkezi için yer arayışı içinde. Emlakçılar, "Komple plaza tutmak isteyen yabancı müşteriler de çıkıyor ama yer yok" diyor.

Hizmete giren plazaların neredeyse tamamen dolu olduğu Maslak’ta, birkaç aydır pazarlanan bir plazada yerler dolmak üzere; yapımı süren 2 plaza için de şimdiden "Bunlar yeterli olmaz, ofis açığı devam eder" yorumları yapılıyor. Türkiye’nin en önemli iş-ticaret hattı olan Mecidiyeköy-Maslak hattında, yerli grupların yanı sıra yabancıların da yer arayışında olması, ofis kiralarını da, metrekare fiyatlarını da doğrudan etkiliyor. Maslak’ta adeta boş ofis katı bulmak imkansız. Boşalan katlar hemen kiralanıyor, satılığa çıkan yerler için de birkaç günde ’satıldı’ yanıtı veriliyor. Plazalar bölgesinde çalışan gayrimenkul danışmanları, "1000 metrekare ve üzeri ofis katı bulmak mümkün değil. Bir-iki tane var ama onlar bile şirketlere dar geliyor" diye konuşuyor.

Maslak’taki Century 21 Hedef ofisinin gayrimenkul danışmanlarından Yasin Geçim, "Plaza katlarını genelde şirketler kiralıyor, genel merkez yapıyor. Factoring şirketleri, bankalar kiralıyor. Vodafone; Ece Plaza’yı kiraladı. Çeşitli yabancı firmalar var. 2 İngiliz, 1 Amerikan, 1 Alman firmasına yer aradık bulamadık. Bunlardan komple plaza arayanlar var. Yerli gruplardan Vakko da 1 yıllığına geçici bir yer arıyordu, bulamadık" dedi.

Bir holding de yer aldı
Arthur&Miller Gayrimenkul’de gayrimenkul danışmanı olan, plazalar konusunda uzman olarak gösterilen Ahmet Koz da, "Yabancılardan da yoğun ilgi olduğu doğru. Alman, İngiliz müşterilerime yer arıyorum. Alman bir finans firması var... Bir yerli holdinge bağlı firmaya, bir medya şirketine yer aradık. Birçok irili ufaklı firma da arayışta ama 1000 metrekare ve üzeri ofis yok" diye konuştu.

Ahmet Koz, ofis kiraları konusunda örnekler de verdi. Giz 2000 Plaza’da; 450 metrekarelik bir ofis için 8 bin dolar istendiğini ifade eden Koz, "Salonu ve tavanı yapılı olan ofis, dekorasyonlu bir yer. Geçtiğimiz günlerde 7500 doları da gördü ama verilemedi. Aslında bu rakama kiralanacaktı ancak kiralamak isteyen müşteri, kuruluş aşamasında bir yabancı şirketti. Şirketin avukatına verdiği vekaletnamede gecikme oldu. İşin uzaması gündeme geldi, ofis sahibi de beklemek istemedi" diye konuştu.

Showrooma uygun giriş katın kirası 50 bin dolar
Maslak’ta ofislerin metrekaresinin 15-20 dolardan kiralandığını belirten Arthur&Miller Gayrimenkul’den, gayrimenkul danışmanı Ahmet Koz, "Ofis kiraları; plazasına, bulunduğu kata, manzarasına, dekorasyonuna göre değişebilir. En düşük metrekare kirası 15 dolardır. O da dekorasyonu olmayan ofisler için geçerli" dedi. Çok ekstra bir durum olmadıkça, ofislerin metrekaresinin en yüksek 20 dolara kiralandığını kaydeden Ahmet Koz şöyle devam etti: "Bazı küçük ofislerde kira daha da yükseliyor. Mal sahibi yerini çok bölmüştür, metrekare düşer birim fiyat yükselir. Bunun dışında normal ofis katlarında 20 doların üstünde kiralıklara pek rastlanmıyor. Mesela Park Plaza; konumundan dolayı çok tercih edilir. Orada ofislerin metrekaresine 20 dolar isteniyor. Maslak’ta mağazaya uygun giriş katlar ve asma katlarda ise kiralar 20-40 dolar arası. Örnek de verelim: Yaklaşık 3 bin metrekarelik kullanım alanı olan bir yer var. Showrooma uygun olan bu yere 50 bin dolar kira isteniyor. Burasının metrekare fiyatı biraz düşük kalmış gibi... Veko Giz Plaza’da ise 900 metrekare alanın, metrekaresi 40 dolar seviyelerinde."

2007’nin son büyük gayrimenkul satışı
TOKİ iştiraki olan Emlak Konut ve Tek Çelik A.Ş.’nin inşa ettiği Başakşehir Misstanbul Evleri bünyesindeki Misstanbul Alışveriş Merkezi, 29 Aralık Cumartesi günü 28 milyon 470 bin YTL muhammen bedelle TURYAP tarafından açık artırma ile satılacak. TURYAP Yönetim Kurulu Üyesi Başak Soner, "Başakşehir, havalimanına 10-15, çevreyoluna 5 dakika mesafede. Gelişmeye devam eden İkitelli-Başakşehir bölgesi, 2008’de 260 bin nüfusa ulaşacak. Bu önemli bölgede modern konseptle inşa edilen Misstanbul Alışveriş Merkezi’nin satışı, 2007’nin son büyük gayrimenkul satışı olacak" dedi.

Kiracısı hazır mağaza
Proje; AVM 1 (Alışveriş Merkezi 1) ve AVM 2 olmak üzere satılacak. AVM 1; önceden 11 tanesi satılmış toplam 46 mağazadan oluşuyor. 35 mağazanın toplam muhammen bedeli 14 milyon 470 bin YTL. En küçük mağaza 17 metrekare ve muhammen bedeli 170 bin YTL. En büyük mağazayı (600 metrekare) TANSAŞ kiraladı. Yani hazır kiracılı bir mağaza... Burasının muhammen bedeli de 3.1 milyon YTL. AVM 2 ise kaba inşaatı yapılıp teslim edilecek. Okul-hastaneye uygun olan bu bina, tek parçada satılacak ve muhammen bedeli 14 milyon YTL.

Levent’te bulamayan Maslak’a yöneliyor
Şirketlerin ofis arayışında Maslak’ın; Levent, Etiler, Zincirlikuyu ve Esentepe’den sonra geldiğini ifade eden Arthur&Miller Gayrimenkul’ün uzmanlarından Ahmet Koz, "Trafik sorunu yüzünden, Maslak aslında diğerlerinden 1-0 geride başlıyor. Buna rağmen Maslak’taki ofisler büyük rağbet görüyor. Prestijli bir bölge. Metro, yeni bağlantı yolları gibi çalışmalara rağmen trafik sorununun çözüleceğini düşünmüyorum" diyor.

Türkiye’nin en önemli iş merkezlerinrden biri olan Maslak, hem şirketlerin ofis tercihlerinde, hem de son dönemde nitelikli mağazalar açısından öne çıkan bir bölge. Yapılan yeni alışveriş merkezleri, lüks konut projeleri de bölgenin cazibesinde azalmayı önlüyor. Buna rağmen, Maslak’ın aslında ikinci tercih oduğunu belirten ’plaza uzmanı’ gayrimenkul danışmanı Ahmet Koz, "Maslak çok prestijli bir bölge. Kiralık ofislerin metrekaresi 20-25 dolara, giriş ve asma katların metrekaresi 40 dolara kadar çıkıyor. Bölünüp küçültülmüş ofislerin metrekaresi 20-25 doları da geçebilir. Uzmanlık alanım ticari gayrimenkuller. Ofis arayanların ilk olarak Levent-Etiler-Esentepe üçgenine baktığını görüyorum. Bu bölgede bulamazlarsa ikinci tercih Maslak oluyor" dedi. Ahmet Koz şöyle devam etti:

Yollar yapılıyor ama...
"Maslak’ta, Büyükdere Caddesi üzerindeki yerlerin metrekaresi daha yüksek. Biraz daha içeride kalmasına rağmen, Polaris Plaza’da bile kiralık ofislerin metrekare fiyatı 15 doların altına düşmez. Bağlantı yolları yapılıyor. Mağaza katlarında metrekare fiyatları 20-40 dolar arası. Kiralıklara bir örnek daha verelim: Ana caddede 370 metrekarelik mağaza katının metrekaresine 25 dolar artı KDV isteniyor. 6-7 yıldır hep ticari gayrimenkullerle ilgili çalışmalar yapıyorum. KOBİ’lerle de, yüksek ölçekli gruplarla da çalışıyoruz. Yabancıların talebi de oldukça yüksek. Küçük ölçekli kiralık ofislerde metrekare fiyatının yüksek olmasına örnek verecek olursak; Maslak’ın en gözde binalarından Sun Plaza’da, 110 metrekare net bir yere 5 bin dolar artı KDV isteniyor. Bu rakama aidat dahil."

Metro yeterli olur mu
Maslak’ta Mashattan’ın yapıldığını, yine İstinye Park gibi dev bir alışveriş merkezinin hemen yakına açıldığını, merkezdeki bağlantı yolu çalışmalarının sürdüğünü belirten Ahmet Koz, "Plaza çalışanlarının barınma sorunu için Mashattan bir ölçüde rahatlama sağlar, ama yetmez. Kemerburgaz’ı tercih edenler de çıkıyor. Kemerburgaz’a bağlantı yolu yapılıyor" diye konuştu.

Birçok plaza çalışanının şehrin merkezinde oturmak istediğini vurgulayan Ahmet Koz, "Beşiktaş, Mecidiyeköy, Boğaz hattı tercih ediliyor. Oralarda da trafik problemi var. Metronun sağlayacağı rahatlık yeterli olmayacak. Yapımı süren birçok bina var. Kısa sürede yeniden sıkışacak. Sadece Mashattan’da 33 katlı 10 blok var. Burada oturanlar da mutlaka kendi araçlarını kullanır" ifadelerini kullandı. Ahmat Koz ayrıca, yapılan yeni binaların bölgede çalışan sayısını artıracağını, konut projeleri ile de araç sayısının artacağını kaydetti. Koz, "Metroya yönelenler olsa da yığılma olacak. İnsanların arabalarından vazgeçeceğini düşünmüyorum" dedi.

En gözde plazalar hangileri
Maslak’ta yer alan onlarca plaza içinde, bazıları öne çıkıyor. İlerleyen dönemde yeni plazalar da devreye girecek. Maslakta öne çıkan plazalar şöyle sıralanıyor: Sun Plaza, Nurol Plaza, USO Center, Maslak Park Plaza, Doğuş Power Center, Beybi Giz Plaza, Spring Giz Plaza, Iz Giz Plaza, Veko Giz Plaza, Polaris Plaza, Giz 2000 Plaza, Noramin İş Merkezi.

Hafta sonları bile trafik büyük dert
Maslak yönündeki trafiğin özellikle son 1 yılda iyice arttığına dikkat çeken gayrimenkul danışmanı Yasin Geçim, "Önceden hafta sonları trafik sorunu olmazdı, ama şimdi olmaya başladı. Altyapı tamamlanmadan, yollar genişletilmeden, yeni yollar gelmeden sürekli yeni plaza ve iş merkezleri gündeme geliyor" dedi. Geçim, trafik sorunu yüzünden Maslak’tan kaçmaya çalışanlar bile olduğuna dikkat çekerek, "Umarım metro, bir rahatlama sağlar" diye konuştu.

Maslak oto sanayiye ilgi, söylentide kaldı
Maslak’ta prestijli bölgenin hemen bitişiğinde yer alan Atatürk Oto Sanayi Sitesi’ndeki dükkan sahipleriyle, inşaatçıların el sıkışmak üzere olduğu yönündeki haberleri Maslak’taki Century 21 Hedef ofisinin gayrimenkul danışmanlarından Yasim Geçim’e sorduk. Yasin Geçim bu konuda şu bilgileri verdi: "Maslak’ta, inşaat firmalarının oto sanayi sitesinin arsasıyla ilgilendiği haberlerini bir süre önce biz de duyduk. Ama bu işin aslı şöyle: Film Sokağı’nda bir bina vardı. Taşyapı aldı. İstanbul Çorap’ın yeri de yıkıldı. Oraya da yeni inşaat yapılacak. Bu inşaat ve yakınındaki yerler, oto sanayi ile sınır oldu. Oto sanayideki dükkanlardan bir sırayı, inşaat firmasının almasının sözkonusu olduğu söylendi. Bu söylentileri biz de duyduk. İddiaya göre, İstanbul Çorap’a yakın olan sırayı Bay İnşaat almak istemiş... İstinye Hillpark Suites’i yapan grup... Ama tabi bunlar söylentide kaldı. Bir gelişme olmadı."