Piyasada yaşanan mevcut durumu nasıl tanımlıyorsunuz?
Tüm dünyada yaşanan global likidite sıkıntısı herkes gibi bizi de etkiledi. Tersi zaten mümkün değil. Tüm dünyayı etkiliyorsa Türkiye'deki gayrimenkul sektörünü de etkileyecek...
Nasıl etkiledi?
İki şekilde etkiledi.
Birincisi, kurumsal yatırımlar açısından, yani ticari yatırımlar ofis, alışveriş merkezi gibi... Bunlar kira geliri ile geri dönüşü olan ve tamamı özkaynak ile yapılamayan yatırımlar. Bir miktar özkaynak, bir miktar da kredi
İnşaat sektörü yaşanan krizden en çok etkilenen sektörlerden bir tanesi. Satışlar krizle birlikte bıçak gibi kesilirken, birçok proje de askıya alındı.
Esas sorun bankaların bu pozisyonundan kaynaklanıyor yani...
Evet, aynen öyle.
Diğer tarafta?
Türkiye'de uzun zamandan beri satışla sağlanan bir finansman modeli var. Banka kredisinden ziyade vatandaşa konut pazarlayıp satıyorsunuz, elde ettiğiniz gelirle projeyi finanse ediyorsunuz. Bu tarafta da en önemli sorun insanların 2009 ile ilgili beklentileri...
İnsanlar 2009'da işini kaybedecek mi, maaşına zam gelecek mi, eşi işten çıkar mı, masrafların altından kalabilirler mi gibi bir belirsizlik içindeler. Dolayısıyla da bu belirsizlikte konut alması beklenemez. Bunu ötelemesi çok doğal. Ticari tarafta banka kredilerinden, konut tarafında da beklentilerden kaynaklanan problem yaşanıyor.
Konutta kredi tarafında hiç problem yok mu?
Konutta bankalar işi eskiye göre bir miktar sıkılaştırdı. Daha seçici davranıyorlar. Onlar da insanların 2009'daki durumlarına daha kaygıyla yaklaşıyor ve detaylı tetkik yapıyor.
Sektörde satışlar ne kadar azaldı peki? Bir rakam var mı?
Şöyle... 2004'te 500 bin daire için ruhsat alındı. 2005 ve 2006'da bu rakam 600 binlere yaklaştı, 2007'de 550 binlere düştü. 2008'de tekrar 500 binler mertebesine inecek. Yani pazarda yaklaşık yüzde 20'lik bir daralma olacak.
Sektöre sonradan giren ve hazırlıklarını tamamlayamamış firmaların projeleri sıkıntı çeker ama köklü kurumların iyi projelerinde büyük bir problem olmaz. Örnek vermek gerekirse, biz geçen ay bu ortamda bir proje satışa çıkardık İzmir'de. Soyak Siesta... 2 bin 250 konutluk bir projenin 375 konutluk ilk etabını satışa çıkardık ve 150 tanesini sattık... Doğal olarak gördük ki pazarda bir durgunluk var ama sıfırlanma yok...
Bu ilgiyi bekliyor muydunuz?
İlk başta tam da kriz ortamında satışa çıktığımız için biraz tedirgin olduk ama Soyak'ın yaklaşık 300 bin kişilik bir müşteri portföyü var. Bunlar Soyak'tan daha önce daire almış veya almak için görüşmüş bir portföy. Ağırlıklı olarak da orta gelir grubundan oluşuyor.
Biz her projemiz için satışa çıkışımızda duyuru yaparız ve onlardan gelen talep projenin en az yarısının satışını sağlar. Biz onlarla yaptığımız iletişim neticesinde talep göreceğini öngördük ve satışa çıktık.
Bizim ayrıca sektörde ilk olarak başlattığımız internetten satışımız var. Bu basit bir talep toplama değil. Ciddi ciddi satış. 2004 Haziran'dan bu yana 300 daireyi sadece internet üzerinden sattık. 2008'de ise 100 tane sattık.
Hiç sizinle karşı karşıya gelmeden alabiliyorlar mı?
Evet ama ilgili kanuna göre ıslak imzalı sözleşme de gerekiyor. Onu da posta yolu ile gerçekleştiriyoruz. Sonuçta oturduğu yerden kalkmadan ev alabiliyor.
Ağırlıklı kim alıyor internetten?
Özellikle yurtdışı alıcılar için çok avantajlı. ABD'den Körfez'den Rusya'dan yabancılar veya oralarda yaşayan Türkler alıyor genellikle.
Sektörde ne kadarlık istihdam kaybı olur?
Konut projelerindeki ertelemeler istihdam kaybı yaratacak. Yüzde 5-20 aralığında bir küçülme yaşanabilir sektörde.
Kriz nedeniyle ertelediğiniz projeler var mı?
Evet var. İstanbul'da biri Zincirlikuyu ve biri de Levent'te olmak üzere iki ofis yatırımı planlıyorduk. Bunları kredi imkanları açılana kadar beklemeye aldık.
Herşey hazır mıydı?
Arsa ve projeler hazırdı. Ama erteledik.
Başka?
Hatay'da bir alışveriş merkezi ruhsatı aldık, onun da inşaatına finansman imkanları açıldığında başlayacağız. Ayrıca İzmir Zeytinalanı'nda 200 evlik bir projemiz vardı, onu beklemeye aldık. İstanbul Kuzey Bahçeşehir'de 3500 konutluk bir proje var. Eğer ortamda bir düzelme olursa onu 2009 yılında satışa çıkarabiliriz.
Devam eden projeler neler?
İzmir'de Soyak Siesta var. İstanbul'da Soyak Evreka'nın satışı bitmişti, inşaatı da birkaç ay içinde bitecek. Ayrıca İzmir'de 1568 konutluk Soyak Mavişehir'in inşaatı tamamlandı, yaşam başladı ve satılık 150 konutumuz var sadece.
İstanbul'da konut alacaklara nereyi önerirsiniz?
Aslında İstanbul'un her bölgesi avantajlı. Şu anda Kartal bölgesinin artıları var. Diğer tarafta K.çekmece-Bahçeşehir-B.Çekmece arasındaki bölge İstanbul'un 1/100 binlik stratejik planında gelişmeye açık bölgeler olarak belirlendi. Konut almak isteyenlere bu iki bölgeden ev almalarını önerebiliriz.
Ev fiyatları ne olur?
Ev fiyatları artar çünkü maliyetlerde artış var. Enflasyondaki artışın inşaat maliyetlerine yansımaması mümkün değil. Önümüzdeki dönemde artması, doğal olarak söz konusu. Fiyatlarda talep kaynaklı değil ama maliyet kaynaklı artışlar olacak.
Ev fiyatları ve ödeme şartları bence dipte. Daha fazla ineceğini düşünmüyorum.
Emre Çamlıbel kimdir?
Çamlıbel, çalışma hayatına 1992 yılında STFA'da inşaat mühendisi olarak başladı. ABD Boston'da Kennedy & Rossi Inc. ve Walsh Brothers Inc. şirketlerinde proje mühendisliği ve müdürlük yapan Çamlıbel, 1998'de Soyak İnşaat'a Genel Müdür Asistanı olarak girdi. 2001 - 2008 yılları arasında ise Soyak Yapı'da Genel Müdür ve Yönetim Kurulu Üyesi olarak görev yaptı.
İnşaat mühendisliği diplomasını İstanbul Yıldız Teknik Üniversitesinden alıp inşaat mühendisliği yüksek lisansını ABD Boston'daki Massachusetts Institute of Technology'de tamamlayan Çamlıbel, halen Boğaziçi Üniversitesi İnşaat Mühendisliği bölümünde doktora yapıyor.