İstanbul'da, 1980'lerden sonra ulaşım ve iletişim teknolojilerinin gelişmesi, ekonomik yeniden yapılanma ve dolayısıyla globalleşme, şehir merkezinin yeniden yapılanmasında etkili olmuştur ( Dökmeci vd., 1993). Bu süreçte, 1985'te Beyoğlu Güzelleştirme ve Koruma Derneği'nin kurulması ve 1986'da Beyoğlu Koruma Planı'nın yapılması önemli rol oynamış ve Beyoğlu öncü ilçe olmuştur. 1988'de Tarlabaşı Caddesi'nin genişletilmesiyle trafik sorununun çözülmesi ve 1990'da İstiklal Caddesi'nin yayalaştırılması, binaların restorasyonunu hızlandırmıştır. 2003'te metro bağlantısının sağlanması ve 2004'te ''Fransız Sokağı'' gibi geniş çaplı restorasyon çalışmaları Beyoğlu'nun fiziksel, sosyal ve ekonomik canlanmasını doruğa çıkarmıştır. Öyle ki, Beyoğlu'nun yan sokaklarından birinde, 7 yıl önce 100 bin dolara satın alınan bir bina, 100 bin dolarlık bir restorasyon maliyetinden sonra bugün 1.5 milyon dolara müşteri bulabilmektedir. Söz konusu değer artışı, dünya çapında dikkat çekebilecek bir gelişmeyi götermektedir. Bu başarıya ulaşılmasında, alınan önlemlerin yanı sıra Beyoğlu'nun son derece zengin bir tarihi dokuya, Boğaz'a ve Haliç'e bakan geniş manzaralı yamaçlara sahip olması, doğal ve kültürel zenginlikleri de büyük rol oynamıştır.

Bu gelişme sonucunda, bölgede yoğunluk gösteren düşük gelir gruplarının yerini orta ve yüksek gelir grupları almaya başlamıştır. Beyoğlu, özellikle sanatçıların, akademisyenlerin, mimar ve yazarların çoğunlukla rağbet ettikleri bir semt haline gelmiştir. Bu gizil gücü (potansiyeli) ile ulusal ve uluslararası yatırımcıların ilgisini çekmektedir. Böylece bir zamanlar İstanbul'un en zengin semtlerinden biri olan Beyoğlu, eskisi kadar olmasa da, sosyo-ekonomik bakımdan kalkınma yolundadır. Her geçen gün artan konut fiyatları ile dikkat çeken Beyoğlu'nda binaların ve çevresel özelliklerinin fiyat üzerinde ne denli etkili olduğunun araştırılması önem taşımaktadır. Bu kapsamda, Beyoğlu konut alanlarından, içinde bulundukları kentsel süreç, ekonomik yapı, sosyo-kültürel yapı, mekânsal özellikler, taşınmaz (gayrimenkul) pazarının eğilimleri ve çalışmanın mekânsal bütünlüğü kriterleri göz önüne alınarak, Boğaz'a bakan yamaçlarda konumlanan tarihi konut alanında inceleme yapılmıştır. Analizlerde, konutun ve konutun bulunduğu binanın yapısal özellikleri, binanın bulunduğu komşuluk biriminin özellikleri, çevresel özellikler, bölgedeki binaların yaşadığı işlevsel (fonksiyonel) değişim ve çevrede yapılan yenileme çalışmalarına ilişkin etmenleri kapsayan değişken gruplar incelenmiştir.

Analizler sonucunda, Beyoğlu tarihi konut alanlarında, konut satış fiyatlarında etkili rol oynayan etmenlerin etki sırasına göre; görünüm (manzara) genişliği, bina yapı tipi, binadaki boş daire sayısı, sanayi tesislerine uzaklık, bina kat sayısı ve ısı izolasyonunun varlığı olduğu belirlenmiştir. Analizlerde dönüşüm sürecini ifade eden değişkenlerin, konut fiyatı üzerindeki olası marjinal etkilerinin, öbür değişkenlerin ve özellikle yapısal değişkenlerin baskısı altında kaldığı gözlenmiştir ( Özus , 2005).

İstanbul'un önemli tarihi konut alanlarından biri olan Beyoğlu'na ilişkin elde edilen bulgular, taşınmaz sektörü aktörlerine, yeni yatırımların yer seçimi kararlarında, yatırım tipinin belirlenmesinde ve değerleme çalışmalarında, pazarın mevcut durumunu göz önüne alarak satış fiyatının belirlenmesi aşamasında yön gösterebilir. Sahip olduğu tüm gizil güçler (potansiyeller) ile, konut yatırımının tüm kullanımlarına yanıt verebilen Beyoğlu'na ilişkin elde edilen bilgiler, özellikle taşınmaz sektöründe yer alan şirketlerin ve dönüşüm süreci yaşanan bölgelerdeki yetki organlarının karar verme sürecinde etkili olabilir.

Beyoğlu'nda yaşanan dönüşüm sürecinin başarısı, İstanbul'un sahip olduğu öbür eşsiz güzellikteki tarihi semtlerin gelişme güçleri açısından çok iyi bir örnektir. 19. yüzyıldaki modernizasyon denemelerinin Beyoğlu'ndaki başarısından sonra öbür ilçelerdeki uygulamalarının başarıya ulaştığını unutmamak gerekir (Dökmeci ve Çıracı , 1990). Ancak bu gelişmelerin Beyoğlu'nda olduğu gibi sosyal, fiziksel ve işlevsel (fonksiyonel) açılardan sağlıklı yapılacak koruma ve canlandırma projelerine dayandırılması zorunludur.

Kaynaklar:

Dökmeci, V. ve Çıracı, H., 1990. Tarihsel Gelişim Sürecinde Beyoğlu, Türkiye Turing ve Otomobil Kurumu Yayınları, İstanbul.

Dökmeci, V., Dülgeroğlu, Y. ve Berköz, L., 1993. İstanbul Şehir Merkezi Transformasyonu ve Büro Binaları, Literatür Yayınları, İstanbul.

Özus, E., 2005. Dönüşüm Yaşanan Tarihi Alanlarda Konut Fiyatlarını Etkileyen Faktörlerin Analizi: Beyoğlu Örneği, Doktora Tezi, İTÜ, Fen Bilimleri Enstitüsü, İstanbul.