İpotekli konut kredileriyle ilgili mevzuat kesinleşirken, Türkiye Bankalar Birliği Başkanı Ersin Özince, mortgage konusu gayrimenkullerin ikincil piyasada işlem görmesi gerektiğini, aksi takdirde böyle bir eksikliğin uygulamada sıkıntı oluşturacağına dikkat çekti.

Özince’nin ikazı gerçekten yasa taslağındaki önemli bir boşluğu ortaya çıkarıyor. Konuyu layıkıyla anlatabilmek için, ikincil ve birincil piyasaların ne olduğunu açıklamamız yararlı olur. Birincil veya asal piyasa, iktisadi bir varlığın ihraççısı ve sahibi olan kuruluş tarafından yatırımcılara ilk kez sunulduğu piyasadır. Bu tanımı konumuza tatbik edersek, bir konutun veya konutu temsil eden belgenin inşaat şirketince yatırımcıya, ilk elden satılmasına birincil piyasa işlemi denir. Birincil piyasada bir yatırımcının aldığı belge veya hak, ikincil piyasada sınırsız sayıda el değiştirebilir. Ancak bu sirkülasyon artık sadece yatırımcılar arasında cereyan eder; ihraççı şirket devrede yoktur. Yani, birincil piyasada kurum-yatırımcı arasında ve bir defaya mahsus bir alım, satım ilişkisi yaşanır. Buna mukabil ikincil piyasada yatırımcı-yatırımcı şeklinde ve sınırsız kere yinelenen bir ilişki sürer. Mortgage mekanizmasıyla birinci elden konut alan kimsenin, bir müddet sonra, bunu başka yatırımcılara banka borcuyla beraber devretmesi ikincil piyasa işlemidir. İkincil pazara izin verilmesi her şeyden önce yatırımcıya verilecek hizmetin bütünlüğünü sağlar. Çünkü, bu metotla ev alan bazı insanlar, paraya sıkışınca, malını kredisi dahil devrederek sistemden çıkmak isteyebilir. Veya maddi imkanları artan bazıları daha büyük, daha pahalı bir konut için, elindekini devretmeyi tercih edebilir. Bunların dışında, banka borcunu ödedikten sonra yatırımcısına önemli bir kazanç sağlayabilecek bir evin de ikincil piyasada alınıp, satılması normal sayılmalıdır.

Diğer taraftan, ihtiyaçların, isteklerin, önceliklerin bu kadar çabuk değiştiği bir çağda yatırımcının 20-30 yıl boyunca aynı sisteme adeta mahkum edilmesi adaletle bağdaşır mı? Mortgage mekanizmasını kendilerinden öğrendiğimiz Batı ülkelerinde, bu yolla konut edinenler, konutlarını her zaman devretmek yetkisine sahiptir. Başta ABD olmak üzere, bu ülkelerde ikincil pazar son derece gelişmiştir ve işlem hacimleri trilyonlarca dolarla ölçülür. Bizdeki ikinci el yasağına, uzun vadeli diğer mali araçların hiçbirinde rastlayamazsınız. Avrupa tahvilleri dahil, dünyadaki tüm 20-30 yıl vadeli tahvillerin ikinci el piyasası mevcuttur.

Zaten piyasalara dair genel bir kurala göre: Herhangi bir malın veya finans enstrümanının birincil piyasada rağbet görmesi, ikincil piyasasının genişliğine ve derinliğine bağlıdır. Bu mantıki bir sonuçtur. Çünkü, icabında satıp tekrar paraya çeviremeyeceği bir varlığa yatırım yapmak kimseye cazip gelmez. Buna mukabil, alıcı ve satıcı sayısının yüksek olduğu, pazarlanan değerin çabucak nakde dönüştüğü canlı bir ikincil piyasa sayesinde, birinci el satışları da büyük hacimlere ulaşır. New York, Londra, Frankfurt gibi büyük finans merkezlerinde, birincil ve ikincil pazarlara ek olarak, bir de üçüncü piyasalar bulunur. Bu piyasalarda, hisse senedi ve tahviller resmi borsalarda değil, banka ve diğer mali kuruluşların veznesinde alınır satılır. Bu nedenle, üçüncül piyasalara aynı zamanda “tezgah üstü piyasa” denir.

Özetle, Ersin Özince’nin uyarısı yerindedir. Çünkü, ikincil piyasası olmayan bir mortgage sistemi kendisinden beklenen ekonomik yararları sağlayamaz.