TOKİ ve Emlak GYO'nun "Zengine yüksek fiyatla daire satıp, orta direğe uygun fiyatlı ev yapma sistemi" konut fiyatlarındaki yükselmenin en önemli nedeni oldu.

2004 senesinin ikinci yarısında başlayan ve artan konut satın alma talebi ile ortaya çıkan konut satış fiyatlarında ki yükselmenin nereye kadar olacağı, şu günlerde herkesin merak ettiği bir soru. Bu sorunun cevabı için bir sebep-sonuç analizi ile durum tespiti yapmak gerekiyor. 2006 senesinde konut satış rakamlarının yükselip yükselmeyeceğini de bu analiz çerçevesinde öngörmek doğru olacak.

Talep patlaması
1998 senesinden bu yana ertelenmiş konut ihtiyacı oluştuğu konusunda herkes hem fikir. Gerek talep ertelenmesi, gerekse inşaat sektöründeki durgunluk ve arz yetersizliği sebebiyle, 700 bin adet konut açığı ile 2004 senesine girdiğimizi de biliyoruz.

2004'ün ikinci yarısında bu "talebin patlaması", konut sahiplerinin satışa sundukları konutlarının fiyatlarına yansıdığı da malumunuz. İşte bu noktada iki ayrı noktayı bir açalım. Bunlardan birincisi "proje, maket, katalog üzerinden yapılan ve temeli yeni atılan konut satıştan" diğeri ise halihazırda mevcut olan ikinci ev konut satışları. Konut satın alma yöntemi konusunda son l yıldır yaşanan, geçmişte kötü örnekleri çok olan, "önce sat sonra yap" yönteminin, TOKİ'nin itibarı sayesinde yeniden popüler olması, konut satış rakamlarında ki artışın en önemli sebebi.

Deprem sonrası yeni yönetmeliğe göre yapılması dolayısı ile satışı ciddi olarak artan konut tarafının "proje üzerinden satın alınan konut" tarafı olduğunu gözlemliyoruz...

Fiyatlar arttı
2004 ikinci yarısında tetiği çeken bölümün ikinci el konut satışları olmasına karşın, son 9 aydır tüm Türkiye'de alıcı grubu en fazla yeni yapılacak konutları tercih ediyor. Sadece Alaşehir'de Emlak GYO Kaynak Geliştirme Uygulamaları kapsamında, İstanbul'da proje üzerinden satışa sunulan konut adedi 8 bin civannda. TOKİ 'nin Halkalı, Kozyatağı ve Ataköy 6. kısımdaki "Kaynak Geliştirme Uygulamalarında" satışa sunulan daire adeti yaklaşık 7 bin. Yani TOKİ ve onun iştiraki olan Emlak GYO İstanbul'da 15 bin konut arzı ile piyasa rakamlarını bir anda değiştiriverdi. Proje üzerinden satışa çıkan konutlara ilgi ve alakayı gören özel sektör de boş durmadı tabii. Göktürk, Kemerburgaz ve Çekmeköy'de fitili ateşledi. Peşinden de kat karşılığı şehir içi yerler devreye girdi.

Bu semtlerde proje üzerinden satışta metrekare fiyatları 1.250 dolar ile 1.750 dolar arasına fırladı. Sonuç olarak ikinci el konut sahipleri, daha bitmemiş dairelere bu fiyatlar isteniyorsa, benim şehrin göbeğinde ki dairemin fiyatı da "şu kadardır" diye kendi rakamını arttırıverdi. 2 yıllık bekleme süresinin artı değerini, hemen taşınılabilir olmak ile özdeşleştirip daire satış rakamlarına yansıttı.

Proje üzerinden kimler konut alıyor?
Bu konuda 2 ayrı grup ile karşılaşıyoruz. Birinci grup yatırımcı grubu. Yani oturmak için değil, bittiğinde satıp gelir elde etmek veya bitince kiraya verip, kira getirişi elde etmek amacı ile satın alanlar. Bu yatırımcı grubu alternatif finansal enstrümanlardaki getirinin düşük olması sebebi ile "sağlam projeden, iyi konut satın alma" işlemini gerçekleştiriyor. İkinci grup ise ihtiyaçtan dolayı satın alanlar. Ortalama 2 yıl bekleyecek olan bu grup ile yatırımcı grubu birazdan anlatacağım gelecek dönemlerde ikinci el konut satış fiyatlarını belirleyecek olan gruplar olduğu için önemli.

Pazarlık yok
Halihazırda satılık olan ve rakamını arttırmış olan ikinci el daire satışlarında, satışa sunulan rakam ile satışın gerçekleştiği rakam arasında yüzde 5 ile yüzde 7 arasında bir fark olduğu gerçeği ise bir diğer güne ait durum tespiti. Yani Etiler'de 25 yıllık binadaki dairesini 270 milyar rakamı ile satışa sunan kişinin, alıcı pazarlıkları sonucu satışı gerçekleştirdiği noktası 240 milyar civarında. Proje üzerinden, neredeyse "kapışılır tarzda" satın alınan konutlarda hemen hiçbir pazarlık söz konusu değilken, ikinci el konutlarda gazete rakamlarının altında bir alışveriş gerçekleşmekte.

Önümüzdeki yıl konut fiyatları düşmez
Ekonomik istikrar devam ediyor. Ortada bir savaş hali de söz konusu değil. Avrupa Birliği sürecinde yaşanacaklar olsa olsa İMKB 'yi etkileyecek. Finansal yatırım enstrümanlarının getirişi her geçen gün azalıyor. Bono piyasalarında faiz %14 kusurlu rakamları zorluyor. Konut kredi faizlerinde ise yıllık brüt yüzde 16 küsur oranlarrndayız. Mortgage 2005 sonu gibi başlayacak. Şehir içi kısıtlı imarlı arsa arzı ve sınırlı imar durumundan dolayı, yeni konut yapımına imkan sağlayacak alanlar da azalıyor. Yani konut fiyatlarının düşmesine sebep olacak bir parametre gözükmüyor. Aksine Mortgage'ın hayat geçmesi ile "ikinci ertelenmiş talep dalgası" ile karşı karşıya kalabileceğiz.

Bu satılmış konut projelerinde ki dairelerin teslimine kadar olan süre ile ondan sonra ki süreyi de ayrı ayrı irdelemek gerektiği kanısındayım. Projelerin teslimine dek, yeni satışa sunulacak büyük arzlar yok gibi görünse de TOKİ'de, Emlak GYO'da, özel sektör inşaat grupları da boş durmuyor.

Yeni projeler
2006 başından itibaren epey yeni konut projesi sunulacak önümüze. Tabii bunların rakamları daha da yüksek olacak. Çünkü şu geçen süreçte yaşanan konut imarlı arazi fiyatlarının artışının maliyetlere etkisi de bu yükselmeyi sağlayacak. Ve yok satan konut projelerinde ki 2'inci etap arzları da bu artışa katkıda bulunacak diye düşünüyorum.

Şehir içi "residence konseptliler" dışında, proje üzerinden konut satışlarında ki rakamlar 2.000 dolar rakamına dayandığında fiyat artışında kırılma noktasına gelinir gibi geliyor bana.

Bu noktada şehir içinde hali hazır satın alınabilen ve iskanı olan binalarda ki dairelere ilgi tekrar başlar diye düşünüyorum. Kısacası ne tarafından bakarsam bakayım, 1998 ve 2001 yıllarında yaşanan Krizler ve deprem olmadığı sürece konut fiyatları düşmez.

Kat mülkiyetsiz daire fiyatları düşer
Sadece şehir içi iskansız daire fiyatları, kat mülkiyetsiz daire rakamları düşer. Bir de 2006 ortasına dek şehir içi iskanlı binalardaki, kat mülkiyetli daire satış rakamlarında mal sahipleri bir miktar düzeltme yaparlar. O da satışa çıkış değerlerinde olmaz, gerçekleşen satış rakamlarında olur diye düşünüyorum. Özellikle şu günlerde konut projesi gecekleştirmeyi düşünenlere önerim, fizibilite de bekleyen alıcı kitlesinin daha düşük gelir grubu olduğunun farkına varmaları. TOKİ ne yapıyorsa kopyalayın diyorum. Sizde hem yüksek gelir grubuna konut yapın, ama sakın orta ve düşük gelir grubuna yönelik toplu konut projelerini ihmal etmeyin. Yakın şehirdeki konsept villa projeleri üretenlere ise "aman dikkat" demek istiyorum. Arz ve talep daire formatında buluştular, şansınız fazla zorlamayın villacılar.

Kiralar uzun süre düşmez
"Konut kredisi kullananlar patlayacak, ödeme yapamayacaklar" diye düşünenlere, bankaların konut kredisinde ki toplam risklerinin, gecen seneye göre epey artmış olmasına rağmen, yıl sonuna dek Gayri Safi Yurt İçi Milli Hasılanın daha yüzde 2'sine bile tekabül etmediğini hatırlatmak istiyorum. Kiralık tarafında ise proje üzerinden satışa sunulan daireler bitmeden ve Mortgage yerleşmeden daire kiralarında düşüş beklemiyorum.