İstanbullu firmaların da keşfi olan Bursa'da bugünlerde bu sorunun cevabı aranıyor.

Bursa, hiç kuşku yok ki Türkiye'nin en güzel kentlerinden biri. Son dönemlerdeki marka projelerle modern bir yerleşim olma iddiasını da net olarak ortaya koydu. Geçen yıl kriz nedeniyle durgun geçmiş olsa da kimileri İstanbul'a bile meydan okuyacak kadar iddialı projelerde çalışmalar sürüyor. Ama bugünlerde konut fiyatlarındaki düşüşüyle şaşırtan Bursa'da konut fazlası mı var yoksa sayısı gereğinden fazla mı arttı sorusunun cevabı aranıyor. Şehrin emlakta nabzını tutan isimlerden biri olan Özcan Yazıcı, Milliyet için kaleme aldı...

Türkiye'nin birçok kentinde olduğu gibi Bursa inşaat ve gayrimenkul piyasası da 2009'daki küresel krizden etkilendi. Bursa'da geçen yıl lansmanı yapılan hemen hiçbir konut projesi olmadı. Ağırlıklı olarak 2008 yılında ve hatta 2007 yılında temeli atılan projelerin inşaatları sürdü. Satışlar istenilen seviyelere ulaşmayınca, güçlü talebe umut bağlayan birçok firma inşaat hızlarını yavaşlattı ve hatta bazıları yaşanan ekonomik sorunlar nedeniyle üretimlerine ara vermek zorunda kaldı. Haliyle 2009'da gerçekleşmesi gereken projelerdeki teslimler de 2010'a sarktı.

Yine birçok kentte olduğu gibi kriz bir kenara bırakılacak olursa, inşaat firmalarının en büyük şikayet konusu TOKİ'nin güçlü bir konut geliştiricisi olarak piyasaya girmiş olması. İnşaat Mühendisleri Odası (İMO) Başkanı Necati Şahin, halen Bursa'da 6 bin konut fazlası olduğunu söylüyor. TOKİ'nin son 8 yıl içerisinde Bursa ve ilçelerinde 10 bin 649 konut ürettiği anımsanırsa konut fazlasının oluşmasında önemli bir rolü olduğu ortaya çıkıyor.

TOKİ'nin halen kent merkezinde Doğanbey'de 2 bin 818 konuttan oluşan büyük bir kentsel dönüşüm projesini sürdürdüğünü ve inşaatların hızla yükseldiğini belirtmekte fayda var. Yine merkez ilçelerden biri olan Yıldırım'da da 400 konutluk Mollaarap Kentsel Dönüşüm Projesi'nin teknik altyapı çalışmaları da sürüyor.

Bu arada, konut fazlası talebine karşılık, Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Derneği'nin (GYODER) hazırlattığı son Bursa Raporu'na göre, kentte 2015 yılına kadar 238 bin konuta ihtiyaç olacak. Bunun 166 bini hane halkı sayısı artışı, 60 bini kentsel dönüşüm kaynaklı, 12 bini ise yenileme kaynaklı olacak.

YENİ CAZİBE BÖLGESİ KAYAPA
Bursa'nın üç önemli merkez ilçesi arasında Osmangazi ve Yıldırım ağırlıklı olarak kentsel dönüşüm projeleriyle yeni bir kimlik kazanmaya çalışırken, kentin daha planlı gelişen Nilüfer ilçesi ise firmaların yeni konut projeleri için tercih ettikleri bölge olarak ön plana çıkıyor.

Nilüfer'de kentin modern yüzünü oluşturan İhsaniye, Ataevler, Beşevler gibi bölgelerin ardından Ertuğrulkent bölgesinde de konut üretecek arsanın kalmamış olması nedeniyle artık gözler Uludağ Üniversitesi'ni de içine alan Görükle ve İzmir Yolu'nun soluna çevrilmiş durumda. Özellikle imar planları tamamlanan Kayapa Bölgesi bugünlerde yatırımcılar için en gözde bölge. İki yıl önce dönümü 160-170 bin lira olan arsa fiyatlarının 130-140 bin lira seviyesine inmiş olması da bölgeye ilgiyi artırıyor. Yine İzmir Yolu üzerindeki Badırga Bölgesi'nde de 1/5000'lik planlar Büyükşehir tarafından onaylanırken birkaç yıl içerisinde bu bölgeye de ilginin artması bekleniyor.

FİYATLARDA ŞAŞIRTAN DÜŞÜŞ
Bursa için yapılabilecek en ilginç tespitlerden biri de 2-3 yıl önce 1.100 TL'ye çıkan ortalama metrekare satış fiyatlarının 908 TL'ye kadar inmiş olması. 2007 ve 2008 başına göre kira fiyatlarında da ortalama yüzde 20'lere varan bir gerilemenin olduğu gözlenen Bursa'da boşalan dairelerin eskisi kadar kolayca kiralanamaması da bir diğer ilginç gözlem. Kente iki yıl önce Nilüfer'de 700-1000 lira arasında kiralanan daireleri bugünlerde 500-750 lira arasında kiralamak mümkün.

Bu arada ikinci el konut satışlarında İhsaniye, Ertuğrulkent ve Beşevler hala cazibesini korurken, yeni konut projeleri için Görükle bölgesinde büyük bir hareketlilik gözleniyor.

Bademli, villa projeleri için belli bir doygunluğa ulaşmasına karşın gözde yatırım alanı olmaya devam ediyor. Bazı sektör temsilcileri Bursa'da 2-3 katlı villa projelerinin yerine az katlı, düz ayak, bahçeli konutların cazip hale geleceğini öngörüyor. Yine aynı sektör temsilcilerine göre, Bursa piyasasını yeterince analiz etmeden yatırım yapan İstanbul kökenli bazı büyük firmaların da hayal kırıklığı yaşadıklarını savunuyor.

Marka projeler arasında ise Sinpaş'ın inşa ettiği "Bursa Modern", Koray İnşaat'ın yürüttüğü "Güzelbiryer", Torunlar GYO'nun "Korupark Evleri", Burol İnşaat'ın "Doğuşpark" projesi ve yine Sinpaş'ın Kentsel Hizmetler ile satışına aracılık ettiği "Yasemin Park" projeleri dikkat çekiyor.

BURSA AVM'YE DOYDU
Bursa gayrimenkul piyasasında son iki yılda en önemli hareketlilik belki de ticari gayrimenkul yatırımlarında yaşanıyor. Son iki yıl içerisinde iki önemli alışveriş merkezi faaliyete geçti. Bunlardan birisi Torunlar'ın hizmete açtığı Korupark AVM, diğeri ise Sönmez Grubu'nun da ortakları arasında bulunduğu Meydan AVM. Bunlara bir ay sonra açılması planlanan Bursa'nın en büyük AVM'lerinden biri olarak nitelendirilen Anatolium AVM de katılacak. Zafer Plaza, Carrefoursa, Metro, Real, As Merkez Outlet, Magazin Outlet Center gibi AVM'lerle Bursa önemli bir doygunluğa ulaşmış olacak.

OTEL YATIRIMLARINDA PATLAMA
Beş yıldızlı otel yatırımları da Bursa iş dünyasının son yıllardaki en gözde yatırım alanları arasında yer alıyor. Uludağ'a ilişkin projeler ve hazırlıklar, Atatürk Kongre ve Kültür Merkezi'nin bir ay sonra faaliyete geçecek olması, termal su yatırımları, doğa ve tarih turizminin canlandırılmasına ilişkin projeler bir anda otel yatırımlarını cazip hale getirdi. Halen yıllık 100 bin olan yabancı turist sayısının 5-6 yıl içerisinde bir milyona çıkarılması hedefi yatırımcılar açısından son derece çekici bir gösterge.

Sönmez Grubu beş yıldızlı Bai Oteli'ni hizmete açtı bile. Durmazlar, Hilton'la anlaştı ve inşaat Yalova Yolu üzerinde sürüyor. Öztimurlar, Crowne Plaza'yla anlaşmasının ardından bir ay önce Odunluk bölgesinde inşaata başladı. Afken Grubu'da Ibis Otel inşaatını fuar alanının yanında tamamlamak üzere.

Ekmesan da, Mudanya Yolu'nda Özdilek'in karşısındaki arsasına otel inşa etmeyi planlıyor ve uluslararası markalarla halen görüşmelerini sürdürüyor. İşadamı Faik Çelik ise, yaklaşık bir ay önce Büyükşehir'den satın aldığı Odunluk bölgesindeki 14 bin metrekarelik arsaya da otel yapmayı planlıyor.

Uluslararası zincirlerden Marriott da Bursa'ya yatırım yapmak isteyen markalar arasında. Bir süredir Eroğlu Yapı'yla görüşmeler sürerken henüz net bir karara varılabilmiş değil.

Yakın zamanda tamamlanan, inşaatı süren ve proje aşamasındaki otellerin yatak kapasiteleri 2 bin 500'e yaklaşıyor, yatırım tutarı ise 300 milyon doları aşıyor. Özetle, otomotiv ve tekstille anılan Bursa'nın, yakın bir gelecekte "turizm kenti" kimliğiyle anılması da kimseyi şaşırtmamalı...

Bu arada, birçok tekstil fabrikasının ya el değiştirdiği ya da kapandığı bugünlerde Bursa'da sanayi yatırımları ise tamamen durmuş vaziyette. 1996'daki Gümrük Birliği öncesi İtalya'dan milyonlarca dolara alınan tekstil makineleri bugünlerde Suriye, Mısır, İran, Pakistan gibi ülkelerin yolunda... Şu sıralar, organize sanayi bölgelerinde boşalmış ve kapılarında "satılık" ya da "kiralık" tabelalarının asılı olduğu fabrika binalarıyla sık sık karşılaşmak mümkün...

BURSA'NIN STADI TİMSAH MI OLACAK, PETEK Mİ?
Bursa'da son günlerde en gözde tartışma konusu ise yeni stad projesi. Daha doğrusu ‘projeleri'. Keza, Büyükşehir Belediyesi'nin yaklaşık bir yıldır üzerinde çalıştığı hatta projesini dahi çizdirip ihale aşamasına getirdiği 'Timsah Arena' projesinin yanında şimdi Türkiye Futbol Federasyonu'nun UEFA'ya sunduğu dosyanın içinden çıkan ve çatısı peteği andıran yeni stad projesi de eklendi. Büyükşehir Belediye Başkanı Recep Altepe, kendi projelerinde ısrarcı olacaklarını açıklarken, Mayıs ayında açıklanacak 2016 Avrupa Futbol Şampiyonası'na ilişkin UEFA kararı öncesi Başbakan Erdoğan'ın duyurduğu 920 milyon euro'luk kaynak anımsatılıyor. Bu da son sözün siyasi iktidarca söyleneceğinin işareti olarak yorumlanıyor.