2005’te yüzde 371 oranında artan konut kredi talebinde yeni yılın ilk günlerinde bir yavaşlama var. Bankacılar bu azalmayı mevsimsel buluyor ve yeniden artış bekliyor. Bazı bankacılara göre kira geliri için konut alan bir çok yatırımcı hayal kırıklığı içinde. Bu nedenle bir çoğu satışa geçmeyi düşünüyor. Fazla yükseldiği ileri sürülen konut fiyatlarında bir gerileme bekleyişi hakim

Geçen yıl yüzde 371’lik hızlı büyüme performansıyla bütün dikkatleri üzerine çeken konut kredileri talebinde, son günlerde bir durgunluk gözleniyor. Bankacılar, aralık ayının ikinci yarısından sonra başlayan bu durgunluğun ocak ayında etkisini biraz daha artırdığını söylüyor.

Son günlerde konut kredi başvurularındaki azalma kabul edilirken, bunun en önemli nedeni olarak yılbaşı ve kurban bayramı tatili gösteriliyor. Bankacıların önemli bir kısmı bu durgunluğu mevsimsel etkilere bağlıyor. Konut ve gayrimenkul talebinin kış aylarında azaldığı, yaza doğru ise arttığı belirtiliyor.

Ancak bazı bankacılar kredi talebinin azalmasında konut fiyatlarının çok yükselmiş olmasının ve kira gelirlerinin beklenen ölçüde olmamasının belirleyici olduğunu savunuyor. Geçen yıl genel faiz düzeyindeki düşüşle birlikte alternatif yatırım aracı arayışına giren bir çok yatırımcının kira geliri nedeniyle gayrimenkule yöneldiğini, bankaların kredi faizlerini aşağı çekmesinin de bu süreci hızlandırdığı belirtiliyor.

Kirada hayal kırıklığı
Denizbank Avusturya’nın İstanbul yöneticilerinden Serkan Çevik’e göre bu beklentiyle gayrimenkul yatırımı yapanlardan son günlerde kira gelirlerinin beklentilerinden düşük kaldığı yolunda şikayetler aldığını söylüyor. Bir başka bankacı da bu beklentiyle önemli ölçüde gayrimenkule yatırım yapan şirketlerin başlangıçta düşündükleri fiyatlardan kiracı bulamamaktan yakındıklarını dile getirdi.

Kiradan umduğunu bulamayan bu yatırımcıların gayrimenkul almaktan vazgeçtikleri, bazılarının ise yavaş yavaş elindeki gayrimenkulü satmayı gündemlerine almaya başladıkları belirtiliyor. Ancak bunun genel bir trend olmadığı, sadece kira geliri amacıyla gayrimenkule yönelenlerle sınırlı olduğuna dikkat çekiliyor. Dolayısıyla bu gelişmenin piyasada gayrimenkul ve konut fiyatlarında hızlı bir düşüşe neden olması beklenmiyor.

Bu yıl ikiye katlar
Ocak ayının ilk günlerinde konut kredi talebinin biraz düştüğünü belirten Finansbank bireysel bankacılık yönetmeni Hande Serim, “Bunda konut fiyatlarının yükselmesi kısmen etkili olabilir'' diyor. Düşüşü esas olarak kış mevsiminin yanı sıra, yılbaşı ve bayram tatiline bağlayan Serim, taleplerin yeni projelere olmasının ve bunların arzının da sınırlı olmasına dikkat çekti. Serim’e göre konut kredi başvurularında ciddi bir düşüş olmayacak.

2005 yılında konut kredilerinin 2.6 milyardan 12.4 milyar YTL’ye çıkarak yüzde 371 oranında artmasını bütün olumlu koşulların geçen yıl bir araya gelmesine bağlayan bankacılar, bu nedenle geçen yılın ölçü olarak alınmayacağını belirtiyorlar.

Yine de bu yıl için umutlu konuşanlar var. İş Bankası Genel Müdür Yardımcısı Hülya Altay’ın deyimiyle bu iş daha yeni başlıyor. Bankacıların genel beklentisi talebin devam edeceği ve bu yıl sonunda konut kredi bakiyesinin ikiye katlanarak 23-24 milyar YTL seviyesine çıkacağı yolunda.

Görüşler…
“Konut kredileri 2006’da yüzde 100 artabilir'' / Fuat Erbil (Garanti Bankası Genel Müdür Yardımcısı)
“Kredi faizlerindeki hızlı düşüş nedeniyle tüketicilerde ‘acaba daha fazla düşer mi’ diye bir beklenti oluştu. Son günlerdeki durgunluk da bu beklentiden kaynaklanıyor. Ayrıca yılbaşı ve bayram tatili nedeniyle hafif bir rehavet de var. Sektörden edindiğim izlenim konut fiyatlarındaki artışın durduğu yönünde. Hatta yavaş yavaş fiyatlar düşecek beklentisi oluşmaya başladı. Ancak bundan sonra ne faizlerde ne de konut fiyatlarında hızlı düşüşler beklemiyorum. Bu seviyelerde bir denge oluştu gibi. Bu yıl en fazla 0.90’a iner. 2005’te olduğu gibi bir puanlık düşüşler olmaz. Konut kredisi bakiyesi ise 2006 sonunda yüzde 100’lük bir artışla 24 milyar YTL’yi görebilir.''

“Konut fiyatları şişmedi'' / Hakan Binbaşgil (Akbank Genel Müdür Yardımcısı)
“Konut talebi genelde kış aylarında azalır, yaza doğru artar. Konut talebinde kredi faiz oranları kadar konutun bedeli de önemli. Toplam maliyeti dikkate alarak, ikisi arasında optimum noktayı bulmak lazım. Konut fiyatları şişti görüşüne katılmıyorum. Türkiye’de yıllık konut açığı 500 binin üzerinde. Bu miktarda üretim yapılmadıkça talep fazla olacaktır. Fiyatların yükselmemesi için konut üretmek lazım. Konut kredileri 2006’da aşağı yukarı iki katına çıkar. Konut almak için faizlerin düşmesini beklemek çok doğru değil. Uygun fiyat bulunur ve gelir de uygunsa alım yapılabilir. Geçen yıl yüzde 2’lerden 1’lere düştü diye bu yıl da yüzde 0.5’e düşmez.“

“Konut kredilerinin henüz başındayız'' / Hülya Altay (İş Bankası Genel Müdür Yardımcısı)
“Konut kredilerinde bir durgunluk olsa da kış ayları ölçü olmaz. Konut fiyatları belli bölgelerde yükselmiş olabilir. Bu konuda genelleme yapmamak lazım. Fiyatlar arz talep dengesine göre oluşur. Çok hızlı yükseliyor alalım gibi spekülatif beklentilerle alanlar beklentilerini bulamamış olabilirler. Bu durum kişilerin gelirleri ve satın alma motiflerine göre değişir. Faizler geçen yıl çok hızlı düştü. Bundan sonraki düşüşler daha az ve yavaş olacak ve aylık taksite etkisi marjinal seviyede kalacak. Dolayısıyla faiz düşeceği beklentisinin talebi olumsuz etkilediği kanısında değilim. Konut kredisi işinin daha çok başındayız. Bu iş gelişecek. Bu yıl 12 milyardan 23 milyar YTL’ye yükselebilir.''

“Konutta kredi talebi 2005’inki kadar olmaz'' / Nihat Karadağ (Oyakbank Genel Müdür Yardımcısı)
“Konut kredi faizlerindeki düşüşün yanı sıra yatırım araçlarındaki getirinin düşmesi nedeniyle gayrimenkule bir hücum oldu. Bu nedenle 2005’teki artışı ölçü almamak lazım. Önemli olan bunun nerede oturacağı, dengeleneceğidir. Bundan sonra faizler hızlı düşmeyecek. Yani faiz düşüşü nedeniyle talep artmaz. Faizler düşerken konut fiyatları yükseldi. Dolayısıyla kredi kullananlar açısından pek bir şey fark etmedi. Bunda basının faiz oranlarının düşüşünü öne çıkarıp, konutlardaki fiyat artışlarını aynı ölçüde yansıtmaması da etkili oldu. Konut kredilerine ilgi devam eder ama 2005’deki gibi olmaz. Bu da sağlıklı olur.''

“Satışlarda sorun başlayabilir'' / Serkan Çevik (Denizbank Avusturya - Müdür)
“2005 yılında gayrimenkule olan olağanüstü ilgi, fiyatları metrekare bazında dünya fiyatlarına hatta bazı bölgelerde konum itibariyle bu ortalamanın da üstüne çekti. Burada kira gelirlerine bakmadan hesap yapanlar biraz sıkıntıya girecek. Eskiden 10 yıllık kira geliriyle kendini amorti eden gayrimenkuller, şu anda 30 yıla kadar dayanmış durumda. Bazı yerler tabiiki daha uçuk. Kira ödeyen kesimin maaşı veya kazancı 3 yıl öncesine göre 3 kat artmadığına göre sistem kendi kendini düzeltme yoluna gidecektir. Reklamlardan izlediğim kadarıyla da satışlarda sorun baş göstermeye başladı. Dolayısıyla fiyatlarda bir düzeltme beklenebilir. Bu gelişmelerin mortgage sistemini daha önemli hale getireceğini bekliyorum. Konut kredilerinde artış sürerken kredi faizlerinin de tekrar elden geçirilmesi gündemde kalacaktır.''