Türkiye’deki konut politikaları yaşanmakta olan konut furyasının önüne geçecek kadar güçlü bir sistemi temsil etmiyor. Konut inşaatlarının hızla artması, gayrimenkul sektöründe de durdurulamaz bir hareketliliğe neden olmuş ve alınan önlemler anlık çözümlerden ileriye gidememiştir.

Tüm bu sistemin biraz da dışına çıkmak, farklı bir ülke örneğinde küçük de olsa ipuçları yakalamaya sebep olabilir. Öncelikle benzer özellikler gösteren Çin’e, konut politikası ve hükümetin tutumu açısından göz atmak iyi olabilir.

Çin ile Türkiye arasında benzer konularda bir karşılaştırma yapılacak olursa bu konular:
- Gayrimenkul sektöründeki ani ve hızlı hareketlenme,
- Bunun fiyatlara yansıması,
- Sosyo ekonomik planlama politikasının zayıflığı,
- Düşük gelir grubuna sahip çalışana konut edindirme çalışmaları ve
- Bazı yerel yönetimlerin ve yatırımcıların konumlarını sağlamlaştırma uğruna sistemin düştüğü durum olacaktır.

Çin’de Konut Politikaları

Çin’in konut politikası birçok ülkede olduğu gibi rahatlığa ve konut sahipliğine dayalı bileşenlerden oluşuyor. Konut piyasası, diğer Avrupa ülkelerinden ve Amerika’dan oldukça farklı ve özgün bir işleyişe sahip. Sistem; alt ve orta gelir grubuna konut edindirme amacıyla yatırımcıyı da teşvik eden bir model olarak hizmet veriyor. Hatta projelerin desteklenmesi, yatırım maliyetlerinin düşürülmesi ile gerçekleşiyor. Ancak yatırımcının karı %3 olacak şekilde sınırlandırılıyor ve herkesin alım gücüne uygun hale gelmesi için de genelde ticari binalardansa daha küçük apartmanlar yaptırılıyor. Yatırımcıların gerçek satış fiyatları, rayiç bedelin altında kalacak şekilde olması için kontrol ediliyor. Bunun nedeni yatırımcıyı bir taraftan desteklerken, satışlarda da kullanıcıyı esir almalarını engellemek.

Uzmanlar hükümetin özel konut programını Jingji Shiyong Fang olarak adlandırıyor ve bu uzmanlar hükümetin, bağışlanan arsaların gelirleri ile, vergilerde ve ödemelerde indirim yapılmasıyla, inşa aşamasında maddi destek sağlanmasıyla artan büyük yatırımlarını tartışıyor.

Pekin’de ticari konutların gelire göre pahalanması ile satın alınabilir konut projeleri popüler hale geldi. Hükümet de bu programa bazı standartlar getirerek satın alacaklar için öncelikleri belirledi. Bölgede ikamet etme koşulu, ilk kez konut sahibi olma koşulu, konut alamayacak kadar maddi durumunun kötü olması ve gelirin yıllık 60.000 Yen’in altında olma zorunluluğu bu koşullardan bazıları...

Konut İdare Fonu

2002 yılında Pekin’de kurulan fon, işyerinin sağladığı konut imkanından vazgeçen çalışanlar için kuruldu. Fon, maaş sistemiyle de eşleşen bir yapıya sahip. Direkt olarak konut sağlamaktan ya da çalışanlara düşük bir maaş ödemektense programın amacı kamu sektöründeki çalışanlara konut piyasasında yardım sağlamak, gelirlerine uygun konut bulmalarına yardımcı olmak ve bu amaçla maaşlarını artırmak. Bu fon birçok amaçta kullanılabiliyor; konut satın alma, inşa etme, bulunduğu konutu iyileştirme gibi...

2004 yılında Çin’de de Türkiye’deki gibi konut fiyatlarında ani bir artış görüldü. Bu nedenle Mayıs ayında hükümet tarafından artan fiyatları durağan hale getirmek amacıyla birtakım çalışmalar yapıldı. Bu çalışmalarda öncelik, sektörde haddinden fazla yapılan yatırımları engellemek ve konut fiyatlarınındaki ivmenin artışını zayıflatmak oldu.

Yeni politika, önüne geçilmeyen konut ve arsa spekülasyonlarının sınırlandırılmasını, bunu yaparken öncelikle fiyatların artışını engellemeyi, mevcut altyapıyı güçlendirmeyi amaç ediniyor. Politika, daha çok hükümete bağlı konutlar inşa ederek bunları fakirlere kiralamak ve düşük/orta gelirli kullanıcıya sunabilmeyi öngörüyor.

Gayrimenkul sektöründe hükümetin problemleri çözmek için tekrarladığı çözümler aslında piyasanın ne kadar sorunlu olduğuna da işaret ediyor. Bu nedenle hükümetin yalnız çabası, piyasadaki vahşi spekülasyonları frenlemeye yetmiyor. Ancak piyasadaki sağlıklı büyüme bu etkiyi biraz olsun dinlendirebiliyor.

Konut satışları piyasayı süren etkenler arasında yer alıyor. Ancak inşa sürecinde meydana gelen faktörler -özellikle de kapital yüzünden- çoğu zaman piyasa dışı bir tutum sergiliyor. Banka kredilerine kolay bir şekilde giriş imkanı yatırımcılara da kolaylık sağlıyor ancak borç vereni, değişken bir risk altına alıyor. Bu durumda çözümlerden bir tanesi, yatırımcılar için kapital havuzu oluşturmada faiz oranlarını artırmak olarak görünüyor. Gayrimenkul vergilerini zorla toplamak, kooperatif yapıları için kurumlar oluşturmak sektörün gelişimini sabit bir şekilde dizginlemeye yardımcı çözüm önerileri olarak görülüyor.

Sonuç olarak piyasanın durumu çok fazla değişmiyor. Bazı yatırımcılar, yerel hükümetten daha olumlu politikalar getiriyor. Bazı bölgelerde konut fiyatları stabil hale gelse de Pekin’de fiyatlar yükselmeye devam ediyor.

Çin’deki konut politikası etkin bir şekilde uygulamaya geçirilmezse, haddinden fazla yatırımlar ve hızla artan fiyatlardan dolayı sektörde büyük bir balon oluşacaktır. Eğer eyleme hala geçilmemişse de bu balon bir noktada patlayacaktır.

Yeni konut politikası uygulamaya geçtiği zaman sektör bazı bölgelerde biraz sakinleşti ve mortgage kredilerinin oranı küçüldü. Ancak ciddi bir uygulama başlamazsa, artan fiyatlardan dolayı piyasanın karşılaşacağı risk sinyaller vermeye başladı.

Anlaşılıyor ki bazı yerel yönetimler ve yatırımcılar bulundukları konumu korumaya çalışıyorlar. Uzmanların görüşü; hükümetin bu trendden dolayı alarma geçmesi ve piyasanın “toplumun geneli” için yarar gösterebileceği bir hal alması için önlemler alması...