İki yıldır piyasalara yönelik toplantılarda ve zaman zaman da bu köşede gayrimenkul piyasasındaki fırsatları vurguladık. En iyi kazanç burada elde edilebilirdi. Bu önerileri yaptığımızda Türkiye'de gayrimenkul piyasası üzerinde adeta ölü toprağı serpilmişti. Zamanında davranan çok iyi para kazandı.

Şimdi yeni bir durum değerlendirmesi yapmak gerekiyor. Daha önceki önerilerimiz kadar önemli...

Önceki öneriler
Tarafsız yorumcular için "Satın" demek... "Alın" demeye kıyasla daha kolaydır. Çünkü satın dediğinizde yatırımcı zaten kazançlıdır. Öte yandan "Alın" önerisinden sonra beklenmedik bir olay yaşanırsa fiyatlar geriler ve yatırımcı büyük zarar edebilir. Bu nedenle "Alın" önerisini biz genelde piyasa profesyonelleri ile sınırlarız. Gazetedeki yazılarda ancak çok emin olduğumuz zaman "Alın" yönünde yazarız. ( 2005 yazında ısrarla yaptığımız gibi.)

Piyasalarla yaptığımız toplantılarda en iyi kazanç fırsatının büyük bir olasılıkla gayrimenkulde olduğunda ısrarlı olduk.

Arkasında en az iki neden vardı. Bir kere, büyük likidite bolluğu nedeniyle fonlama maliyetleri düşüktü, tüm dünyada bir gayrimenkul spekülasyonu yaşanıyordu. İkincisi, AB sürecinin Türkiye ekonomisini özellikle de Türkiye'deki gayrimenkul piyasasını çok olumlu etkileyeceğini düşünüyorduk. Türkiye'de gayrimenkul fıyatları yükselecekti.

Şimdi sanırız koşullar değişiyor.

Dünya gayrimenkul piyasalarında en az 2-3 sürecek yeni bir dönemin başında olabiliriz. Devam etmeden bu öngörüdeki iki önemli kelimeyi bir kez daha vurgulayalım. Birinci önemli sözcük "dünyada" vurgulaması. Türkiye'deki emlak piyasasının da bu trentten etkileneceğini düşünüyoruz ama bizde vurgulanması gereken farklılıklar da var. Beklentimizdeki ikinci önemli sözcük "en az" vurgulaması. İçine girdiğimiz dönem daha uzun süre de devam edebilir.

Faizler
Müzik veya sinema dünyasına bakın... Dünyada başı (halen de) New York veya Hollywood çeker. Emlak piyasası da bundan fazla farklı değildir. Dünya emlak piyasası Amerika'nın spekülatif bölgelerindeki gayrimenkul fiyatlarının etkisinde seyreder. Bunda psikolojik nedenlerin ağırlığı vardır. Ama bu önemsizdir. Asıl önemli neden, emlak piyasasının esasta uzun vadeli likidite bolluğuna bağlı olarak hareket etmesidir. Likidite artarsa emlak alıp bunu bir süre taşımanın maliyeti düşer. Spekülatörler piyasaya girer. Likidite bolluğu eğer uzun süre devam ederse bu strateji her geçen gün daha iyi çalışmaya başlar. Eğer alışılmış likidite bolluğu ortadan kalkarsa tersi olur, spekülatörler taşıdıkları gayrimenkulle-ri boşaltmaya başlar...

Dünya likiditesi
Bugün ele aldığımız konuya önümüzdeki aylarda defalarca geri geleceğiz. Bugün okurlara tek bir bilgi vermek istiyoruz.

Dünya bankalarının vites değiştirdiğini ve dünya fonlama maliyetlerinin yükseleceğini daha önce vurguladık. Ama... Amerika'da mortgage faizlerinin son 3.5 yılın en yüksek seviyesine eriştiğini duyurmadık. Bu yeni bir bilgi. (Amerika'da gayrimenkul balonu 3 yıl önce başladı.) İkinci yeni bilgi şu... Manhattan'da piyasaya sürülen evlerde geçen hafta kayda değer bir sıçrama oldu.

Biz bu gelişmelerin bir iki günde tersine döneceği kanısında değiliz. Aksine kademe kademe yayılacağını düşünüyoruz.

Sonuç
Elbette gayrimenkul piyasası gerileme trendine girse bile bu piyasaya profesyoneller değil, bireysel yatırımcılar hakimdir. Bu nedenle gayrimenkul piyasası yeni bir döneme girse bile fiyatlardaki gerileme borsada yaşanan günlük yüzde 4-5'lik düşüşlere benzemez. Gayrimenkul piyasası yavaş geriler. Türkiye'de AB süreci nedeniyle emlak fiyatlarının dünyaya kıyasla daha iyi bir trendte seyretmesi de büyük bir olasılıktır. Ama bir kenara yazın... Piyasada rüzgârlar değişmektedir.