Son 10 yılda emlak fiyatları 10'a katlanan Cihangir ve Galata gibi tarihi semtleri bir çoğunu aynı süreç bekliyor. Emlak fiyatlarının artması beklenen diğer semtler ise Tarlabaşı ve Tophane.

Bir zamanlar kimsenin uğramadığı Cihangir, Galata, Fener, Balat gibi İstanbul'un geri planda kalmış semtleri şimdilerde gelir düzeyi yüksek kesimlerin ilgi odağı. Yatırımcıların bu semtlere olan ilgisi her geçen gün artarken semtlerdeki gayrimenkullerin değeri sürekli yükseliyor. Öyle ki Cihangir ve Galata'da emlak fiyatları son 10 yılda 10'a katlandı. Bu ikisi gibi tarihi ve doğal dokusunu koruyan diğer semtler için de aynı gelişme söz konusu. Balat ve Fener'de de emlak fiyatları tepe noktasına ulaşmak üzere. Bu değişimden payını alacak sıradaki semtler ise Tarlabaşı ve Tophane.

Peki bu semtlerdeki emlak fiyatları niye hızla yükseliyor? Bunun en önemli sebeplerinden biri: "Gentrification" yani bir semte sosyo-kültürel düzeyi yüksek grupların akın etmesi. Entelektüel olarak nitelendirilen sanatçı, yazar, gazeteci gibi belli grupların şehrin tarihi ve kültürel dokusunu koruyan bölgelerine taşınarak buradaki alt grupları göçe zorlamasını kapsayan bir süreç bu. Bu sürecin ardından bölgedeki emlak fiyatları yükseliyor ve bölge yavaş yavaş gelir düzeyi yüksek kesimin yerleşim yeri haline gelmeye başlıyor. Semtin değeri her geçen gün artarken orada yaşamanın bedeli de yükseliyor. Etraftaki işletmelerin yapısı değişirken semt farklı bir yapıya kavuşuyor.

Sadece İstanbul'a özgü olmayan "Gentrification" süreci ilk olarak 60’li yıllarda Londra ve New York’ta, 70’li yıllarla birlikte ve özellikle de 80’den sonra; Paris, Toronto, Sydney, Meksiko gibi dünyanın bir çok kentinde yaşanmaya başladı. İstanbul'daki bu süreç nasıl yaşanıyor sorusunun yanıtını ise Yıldız Teknik Üniversitesi Şehir ve Bölge Planlama Bölümü Araştırma Görevlisi Tolga İslam veriyor. İslam, Türkçe'ye "soylulaştırma" diye tercüme ettiği "gentrification"ı şöyle anlatıyor:

“İstanbul'da gerçekleştikleri dönemlerine göre üç farklı soylulaştırma dalgasından bahsedebiliriz. Süreç ilk olarak 80'lerde, Kuzguncuk, Arnavutköy ve Ortaköy gibi boğaz köylerinde başlıyor. Daha sonra 90’lı yıllarda orta ve üst orta sınıfların Beyoğlu’nda, Cihangir, Galata, Asmalımescit gibi semtlere doğru yöneldiğini gözlüyoruz. Ve son olarak, 90’lı yılların sonuna doğru, Avrupa Birliği destekli büyük ölçekli bir restorasyon projesinin bölgede gerçekleşeceğinin ilan edilmesinin ardından, soylulaştırma Fener ve Balat semtlerine sıçrıyor. Yakın gelecekte ise, sürecin Tarlabaşı bölgesine ve İstiklal Caddesi’nin arka sokaklarına doğru kayması beklenebilir.”

Eski sakinler mahalleyi terk ediyor
Eski semtlerdeki gelişim sebeplerinden biri de son dönemde başlatılan Kentsel Dönüşüm Projeleri. Gayrimenkul fiyatlarının giderek arttığı semtlerden olan Fener ve Balat'ın bu gelişiminde Avrupa Birliği desteğiyle yürütülen Fener Balat Rehabilitasyon Projesi de etkili. AB'den alınan 7 milyon euroluk destekle yürütülen proje, 2003 yılından bu yana devam ediyor. UNESCO destekli projede 200 evin rehabilite edilmesi, bölgede çok yönlü bir sosyal merkez kurulması ve mesleki eğitim, matematik, bilgisayar gibi kurslarıyla çocukların okul sonrası eğitimlerinin desteklenmesi için çalışmalar devam ediyor.

Gayrimenkul fiyatlarının hızla yükseldiği semtlerden bir diğeri ise Tarlabaşı. Geçen yıl yürürlüğe giren yasayla, Tarlabaşı'nın yeniden yapılandırılması, dış cephesi korunan tarihi binaların yenilenmesi ve bölgede sosyal tesislerin açılması planlanıyor. Tüm imar harçlarından muaf tutulan bölgesel yenilenmede, inşaat maliyetlerinin yüzde 35 azalması nedeniyle bölge çok sayıda yatırımcının ilgisini topladı.

Semtlerin tüm çehresini değiştiren bu gelişmelerin eleştirilen yanı ise semtin yanı sıra orada yaşayan insanların da kaderini belirlemesi. Yapılan yatırımlar sonucu gelir düzeyi giderek yükselen semtin eski sakinleri genelde bölgeyi terk etmek zorunda kalıyor. Semtin değerinin artması ile birlikte orada yaşamanın bedeli de yükseliyor. Kiralar ve emlak vergileri artarken etraftaki işletmelerin yapısı değişiyor, bakkallar butik marketlere dönüşüyor, yakın çevrede ucuz alışveriş olanakları tükeniyor. Dolayısıyla dar gelirliler için yaşam koşulları güçleşiyor ve yeni koşullara ayak uyduramayanlar mahalleyi terk etmek zorunda kalıyor.

İstanbul Büyükşehir Belediyesi Kentsel Tasarım Müdürlüğü; şu ana kadar öncelikle Tarihi Yarımada'dan başlayarak 31 ana arter ve meydanın 'Kentsel Tasarım Projesi'ne başladı ve yaklaşık 6 bin 800 binanın cephe rehabilitasyonu projesini hazırladı. Yine Beyoğlu-Tarlabaşı, Beyoğlu Meşrutiyet Caddesi, Beyoğlu-Sıraselviler, Pendik Gazipaşa Meydanı, Bağcılar Meydanı, Fatih Adnan Menderes Bulvarı (Vatan Caddesi), Millet Caddesi, Güngören Meydanı, Kartal Meydanı, Tuzla 100. Yıl Caddesi, Bağdat Caddesi, Kadıköy-Söğütlüçeşme, Haliç kıyıları (Eminönü Meydanı, Ragıpgümüşpala Caddesi, Muratpaşa Caddesi ve Aksaray Caddesi) gibi bölgelerde de Kentsel Tasarım Projeleri uygulama çalışmaları halen sürdürülüyor.

İstanbul Emlak Komisyoncuları Odası Başkanı Sabri Ateş

Büyük şirketler de eski semtlere yatırım yapıyor
Fener, Balat gibi İstanbul'un tarihi semtlerine olan ilgi her geçen gün artıyor. Fener ve Balat'ta büyük şirketlerin gayrimenkul aldıklarını biliyoruz. Önümüzdeki iki yıl içinde Fener ve Balat'ta satılık yer kalamayacağı tahmin ediyoruz. Beyoğlu'na yakın Haliç'in etrafındaki semtlerin de yıldızı parlıyor. Bir süre sonra bu semtlerde son derece mükemmel yapılar yükselecek. Ulus gibi semtlerde yaşayan üst gelir düzeyine sahip aileler de bu bölgelerde arayış içinde. Keza Eyüp de ilgi gören semtler arasında. Eski semtlerin gayrimenkul değeri her geçen gün yükseliyor. Bu bölgelerde 100 metrekarelik bir daire 150-200 bin YTL civarında. Mesela Cihangir son yılların en fazla pirim yapan bölgesi. Geçen sene deniz gören 160 metrekare bir daire 200 bin dolarken aynı daire bu sene 600 bin dolara satılıyor. Herkes Cihangir'den emlak almaya çalışıyor. Bu semtte fiyatlar astronomik bir şekilde şişmiş vaziyette. Tarlabaşı'nda da büyük inşaat firmaları gayrimenkul yatırımları yapıyorlar. Tarlabaşı ve çevresi birkaç yıl içinde yıldız bölgeler olacak. Eski semtlerde 8-10 daire almaya çalışan müteahhitler var.

İTÜ Mimarlık Fakültesi Öğretim Üyesi ve Tarlabaşı Rehabilitasyon Projesi Koordinatörü Prof. Dr. Alper Ünlü

Tarlabaşı'nda Soho'daki süreç yaşanıyor
İTÜ Şehircilik Uygulama Araştırma Merkezi öncülüğünde AB'den alınacak 25 milyon euro'luk bir fonu kullanarak çalışmalar yapmayı planlıyorduk. Bazı anlaşmazlıklardan kaynaklı olarak bölgede rehabilitasyon çalışmalarına henüz başlanmadı. Ancak gayrimenkulde el değiştirme ve fiyatlarda iki katı yükselme var. Bireysel satın almalar söz konusu. Geçen yıl çıkan kentsel dönüşüm yasasında mülkiyet ile ilgili bir takım sorunlar var. Tarlabaşı mülkiyet sorunu olan bir bölge. Burada binaların çoğu boşaltılmış ve sahipleri göç etmiş.

1970'deki Londra Soho'da yaşanan mülkiyet işgali şimdi Tarlabaşı'nda yaşanıyor. Batı'nın 35 yıl önce yaşadığı süreci biz şimdi yaşıyoruz. Yerel yönetimler projenin 2006'de gerçekleştirileceği söyledi ancak henüz bir adım atılmadı. Orada bir takım çıkar grupları rehabilitasyon hareketine geçmek istiyorlar. Tarlabaşı kanayan bir yara. Semtte binaların dışının düzeltilmesinin yanında kreş, spor salonu gibi sosyal tesislere ihtiyaç var. Projenin buna göre yürütülmesi gerekiyor. Eğer bu gelişmeler olmazsa ve sadece kiralar yükselirse bölgede gerek hukuksal gerek farklı şekillerde mücadeleler başlayacak.

TURYAP Yönetim Kurulu Üyesi Başak Soner

Tarlabaşı'na yatırım yapan kazacak
Beyoğlu Belediyesi’nin yürüttüğü ‘Kentsel Dönüşüm Projesi’yle, 150 dönümlük bir alanda yer alan binalar yenilenerek, Beyoğlu eğlence ve alışveriş, paralelindeki Tarlabaşı'nın ise iş merkezi haline gelmesi planlanıyor. Beyoğlu Belediyesi’nin iki etaptan oluşan yenileme operasyonunun ilk etabında binaların dış görünüşleri düzeltiliyor. Fiziki anlamda kendini taşıyabilecek güçte olan, ancak estetik açıdan sıkıntı yaratan 2 bin 500 binanın cephesi yenilendi. Aynı çalışma dahilinde reklam tabelalarının tek tipleştirilmesi, tente, klima, çiçeklik gibi alanların düzenlenmesi de tamamlandı. Estetik kaygıyla yapılan tüm bu çalışmalar bölgenin görüntü kalitesini yükseltirken, binaların değerini de artırdı. Talimhane ve Tarlabaşı’ndaki gayrimenkullerin yüzde 300-500 seviyesinde değerlenmesi Beyoğlu’nun İstiklal Caddesi’nden ibaret olmadığını ve bölgeye yatırım yapanların kazançlı çıkacağını gösteriyor.

Önümüzdeki ay inşaatlar başlıyor
İstanbul'da önümüzdeki aydan itibaren; Süleymaniye, Ayvansaray, Yedikule, Zeyrek, Cankurtaran, Kumkapı, Gedikpaşa, Laleli, Fener ve Balat, Eyüpsultan, Tarlabaşı ve Üsküdar'da yaklaşık 10 bin ev "aslına uygun olarak" yenilenecek. Büyükşehir, Beyoğlu ve Fatih belediyeleri bu dönüşüm projelerini TOKİ, KİPTAŞ ve özel sektörle birlikte uygulamaya koyacak. Süleymaniye'de yürütülecek ilk uygulamada 1280 evden 300'ünü KİPTAŞ yenileyecek. Bu projeyle birlikte Süleymaniye ve Haliç'in Avrupa'ya kadar yayılan bir yerleşim, eğlence ve turizm merkezine dönüşmesi amaçlanıyor.

Beyoğlu Belediye Başkanı Ahmet Misbah Demircan, Tarlabaşı'ndan gerçekleşecek proje ile semtin İstanbul'un Champs Elysees'i olmasını hedeflediklerini söyledi. Arsa payları 50-100 metrekare olan küçük tarihi evler, beşer-onarlı gruplar halinde birleştirilip tek bir blok haline getirilmesi planlanan Beyoğlu'nda blokları oluşturan binaların dış cepheleri korunacak. Binaların içlerinde alışveriş merkezleri, konutlar, butik otel ve pansiyonlar olacak. Süleymaniye de ise ilk olarak 1280 bina dönüştürülecek. Bu binalardan 600'ü orta vadede ve 515'iyse acilen yenilenecek, çökme riski bulunan 382 bina da tamamen yıkılarak yeniden inşa edilecek.