ULI Türkiye Başkanı Haluk Sur, kentsel dönüşüm için için, merkezi otoriteyi özel sektörle yan yana getirmek gerektiğini belirterek, "Sektörün esnekliğinden, iş yapma kabiliyetinden ve pratikliğinden faydalanmak, devletinde kanun koyuş tarafından iradeyi belirleyen ve yönü çizim gücünden istifade etmek şart" diye konuştu.

90'ı aşkın ülkede, 50 bini aşkın üyeye sahip olan ve gayrimenkul sektörüne yönelik araştırmalar yapıp eğitimler veren Urban Land Institute'nin (ULI) Türkiye Ofisi Başkanı Haluk Sur, Türkiye'nin acil sıkıntısının kentsel dönüşüm olduğunu ve bunun da tek tek binaların yenilenmesiyle olacak bir şey olmadığını söyledi. Türkiye'nin yeniden yapılanması gerektiğinin altını çizen Sur, "Yeni bir ülke planlaması çerçevesinde, yeni cazibe alanları, deprem hattı, fay kuşağı üzerinde yer alan belki önemli merkezlerin, önemli fonksiyonlarının daha güvenilir alanlara çevrilmesinden söz ediyoruz. 50 senenin sonrasındaki Türkiye'den, inşaat sektörünün yeniden yapılanmasına, Türkiyenin yeniden inşasından bahsediyoruz. Bunlar hep birbirinden farklı şeyler" dedi.

Oy çabası olmamalı
Yeniden yapılanmanın gerçekleşmesi için merkezi otoritenin ve yerel yönetimlerin kesin kararlı olması gerektiğinin altını çizen Haluk Sur, "Yerel yönetimlerin hiçbir şekilde oy çabası, oy kaybetme korkusu yaşamaması ve milli görev kabul edilmesi lazım. Büyük kentlerden özellikle de İstanbul'dan başlayarak Kuzey ve Güney Anadolu fay hattı üzerinde ne kadar şehir, kasaba, köy, belde varsa tek tek bunların gözden geçirilerek buna göre Türkiye'nin hem ulusal planlaması hem de bölgesel planlaması yapılması gerekiyor. Bu durum iç göçün de durmasına sebep olacak. Yeni iş alanları ortaya çıktığı zaman büyük kentlerin daha kaotik bir ortama bürünmesinin de önüne geçilecek" yorumunu yaptı. Yöneticilerin kararlı olması, politik kaygılara düşmeden genel yönetimin merkezi iradenin bu konuda insiyatif kullanması ve bireysel tercihlere bu konunu bırakılmaması gerektiğini söyleyen Sur sözlerine şöyle devam etti:

Üzerimize ölü toprağı serpilmiş
"Herşey yöneticilerden beklenmemeli, halk da hakkını savunup, yöneticisine "Benim evimi daha güvenli hale getirmek için ne yaptın?" diye sormalı. Ölü toprağı öyle bir serpilmiş ki üzerimize. Ne yazık ki yöneticide bu anlamda insiyatif almaktan çekiniyor. Belli kentlerde belki bireysel iradelerle daha küçük bazda 100-200-300 dönüm alanlar üzerinde, deyim yerindeyse gerçek neşteri vurup ameliyat yapmak yerine, pansuman yaparak zaman geçiriyor. Yapılanları küçümsemiyorum, her kim ne yapıyorsa bu anlamda hepsine müteşekkirim. Bu sektörde olmam sebebiyle yapanın da hakkını teslim etmek lazım."
Türkiye'de vergi tahsilatının yüzde 40'Inı sağlayan, gayri safi milli hasılanın yüzde 30'unu üreten, para sirkülasyonunun yüzde 70'ini sağlayan İstanbul gibi bir şehrin olası depremle darbe almasının korkunç sonuçlar doğuracağını belirten Sur, Türkiye yıllarca geri gider açıklamasını yapıyor.

Meksika modeli bizde de uygulanmalı
Dünya Bankası'nın teknik desteğiyle kurulan ve ağırlık merkezinde, özel sektör kredi kuruluşlarına ipotek sigortası hizmeti de veren birer ikincil piyasa kamu kuruluşu SHF (Sociedad Hipotecaria Federal)'in bulunduğu Meksika modelinin Türkiye'ye getirilmesinin gerekliliğinden bahseden Haluk Sur sistem hakkında şunları söyledi: "SHF; konut alanlar, proje sahipleri, inşaatçı gruplar ve kredi verenler arasındaki iletişimi kuran, sonra da bu kontratları toplayıp, bankalardan alıp Dünya Bankası'nın desteğiyle uluslararası piyasalarda yeni kaynaklar çoğaltarak sisteme dahil eden bir yapıya sahip. Mesela ilk kez konut alacaklara üretilmiş projeler, 500-600 doları geçmeyen metrekare bedelleri veya 400 ila 600 dolar/metrekare civarında satış rakamları olan konutlar var ve ilk ön ödemesi 5 bin dolar. Bu fiyatı devlet kendisi veriyor. Bazı yerlerde de daha önce arsa teşviği olarak uygulanmış arsa payını almamak gibi ama onun çok sıkıntılara yol açtığı öne sürülerek bu şekile dönüştürülmüş. Yani Meksika modeli kısaca, ön ödemeyi konut üreticisine konut sahibi adına devletin yapması. Fakat arkası teknik olarak Dünya Bankası ve SHF tarafından desteklenmiş bir model."

TOKİ'nin proje üretmesi büyük avantaj
TOKİ'nin arsa ve proje üretebilmesinin çok büyük avantaj olduğunu hatırlatan Sur, TOKİ'nin inşaat sektörünün üzerinden çekilmesinin mümkün olmadığını söyledi. Özel sektörün gitmek istemediği yerler olduğunu ve ekonomik anlamda alım gücünün yüksek olduğu yerlerde faiz oranlarının yüksekliğinden ötürü banka kredilerinin yeterince devreye sokulamaması ve finansmanı TOKİ'nin sağladığını kaydeden Sur şunları ekledi: "ÜFE - TÜFE endeksi olarak bir ödeme takviminin üzerine her 6 ayda bir düzenlemeler yapıyor. Bir yerde devlet kendisi finanse ediyor ama doğru birşey yapıyor. Geçmişin Türkiye'sinde kooparatiflere verilen krediler vasıtasıyla en az 20 milyar dolar civarında olduğunu tahmin ettiğim bir kredi stoğu eriyip gitmişti enflasyon yüzünden. Bu şekilde TÜFE - ÜFE ile bunun erimesi engelleniyor ki yeni konutlar yapılabilsin, vatandaşlara yeni fırsatlar sunulabilsin. Bu anlamda doğru iş yapılıyor ama gece gündüz çalışılmasına rağmen yıllık ortalama yapılabilen konut sayısı 60-65 bin civarında. Nüfusun yüzde 30'luk dilimi konut alım gücünden mahrum. Bu insanların mutlaka yaşadıkları alan çok kötü ve asıl esas riski de onlar yaşıyorlar şu anda. Bu yüzden Meksika'da uygulanan metodu bir an önce Türkiye'ye getirmekte büyük fayda var. O metod da şu: TOKİ'yi proje üreten konumundan çıkartıp, organize eden, denetleyen, arazi gelişimine destek veren finansman boyutu güçlenmiş bir TOKİ haline getirmek. Model kısaca bu."

TOKİ'nin alt gelir projeleri çok başarılı
"1970'lerden başlayarak, sosyal devlet anlayışı çerçevesinde bir dönem TOKİ'nin 1 milyona yakın kredi verdiği, bu sayede 2 ila 2.5 milyona yakın konutun üretildiği bir ülkeden bahsediyoruz" diyen Haluk Sur söyle devam etti: "25 sene içinde kooparatifler maarifetiyle ne yazık ki yüzde 85 ila 90'ı kötü yapılmış, 2.5 milyon konut üretildi. Ortalama 100 metrekareden toplam 250 milyon metrekare eder bu. Bunun bugünkü yaklaşık maaliyeti arsa payıyla birlikte aşağı yukarı 100 milyar dolar. Bu maaliyetin 50-60 milyar dolarını devlet toplu konut kredisi olarak kullandırdı ve yüksek enflasyon ortamında bu paranın en az yarısı buharlaştı. Yukarıda 20 milyar dolar dedim, 30 deseniz de çok yanılmazsınız. Ama enflasyon ortamında öyle hale geldi ki krediyi kullanan krediyi kullandıktan 5 sene sonra bankaya gidip kredi taksidini yatırmak zahmetine bile katlanmadı, çünkü bindiği otobüsün bilet parası kredi taksidinden daha fazlaydı. Dolayısıyla akıllıca değildi ve Türkiye bundan çok zarar gördü. Bu anlamda TOKİ'nin alt gelir grubuna hitap eden projelerde 6 ayda bir TÜFE - TEFE hesaplaması yapması çok mantıklı ki başka vatandaşlar da bu imkanlardan yararlanabilsin."

İnşaat sektörü organize olmalı
Sur, inşaat sektörünün de organize olmasının, daha organize ve kurumsal yapıların oluşmasının, üretici sayısının makul bir yere çekilmesinin ve imkanların arttırılmasının gerektiğini söyledi. Uluslararası platforma en önemli şeyin güven olduğunu hatırlatan Sur şunları söyledi: "Son 4-5 senedir ve uluslararası toplantılarda muhatap olduğumuz sorulara dönüp baktığımızda, ciddi handikaplarımız olduğu görülüyor. Avrupa Birliği söz konusu olduğunda oyunun kurallarının değişmesi bizi ne kadar rahatsız ediyorsa, gayrimenkül sektörünü dikkate aldığımızda ülkemize gelip yatırım yapmak için adım atmış, arsa almış ya da ihaleye girmiş veya bireysel yatırımcı olarak konut almış insanlara geldiklerine pişman etmemek ve bu anlamda yurtdışına birbiri ardına yapmış olduğumuz hatalar zinciriyle olumsuz mesaj göndermemek şart. Bundan sonra daha tutarlı olmak zorundayız..."